中华全国律师协会律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引

民法典权威解读 2023-12-30

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中华全国律师协会

律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务

操作指引

第一编总则

第二编律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引

第一章房屋租赁合同订立前的法律服务

第一节房屋租赁合同订立前的审核与调查

第二节房屋租赁合同广告的审查与调查

第二章房屋租赁合同的内容

第一节合同对租赁房屋基本情况的约定

第二节合同对租金、保证金、定金以及其他费用的约定

第三节合同对租赁期限、房屋交付及返还的约定

第四节合同对房屋使用要求及维修责任的约定

第五节合同对装饰装修的约定

第六节合同对转租的约定

第七节合同解除的约定

第八节合同对违约责任的约定

第九节合同对争议解决的约定

第十节合同的成立、生效、登记与备案

第三章房屋租赁合同的效力

第一节房屋租赁合同的生效

第二节房屋租赁合同的无效情形

第四章房屋租赁合同的交底

第五章房屋租赁合同的履行、变更、转让、解除与终止

第一节房屋租赁合同的履行（包括一房数租问题、扩建问题等）

第二节房屋租赁合同的变更（包括情势变更等）

第三节房屋租赁合同的转让（包括承继问题、买卖不破租赁问题）

第四节房屋租赁合同的解除与终止

第六章优先购买权问题

第七章诉讼、仲裁前的和解与调解

第八章律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容

第一节法律服务委托合同的签订、履行及相关内容

第二节律师为委托人提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的执业风险提示

第三编附则

第一编总则

第1条 制定目的

房屋租赁法律关系应当属于《合同法》调整的对象。由于房屋租赁关系中的标的物（即租赁房屋）属于物，承租人租赁房屋必然涉及对房屋的占有、使用和收益的权利，如果需要对房屋进行一定的装饰、装修，还会涉及对物的添加。因此，房屋租赁法律关系也必然涉及《物权法》的内容，这就使得房屋租赁法律关系更加复杂，也对律师为当事人提供房屋租赁合同非诉讼法律服务提出了巨大的挑战。

为了更好地维护房屋租赁合同非诉讼法律服务委托人的合法权益，提高律师办理房屋租赁合同非诉讼法律服务的质量和水平，在总结律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务经验的基础上制定本操作指引。

第2条 适用范围

本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事的房屋租赁合同非诉讼法律服务。

本操作指引所称的房屋租赁合同，是指出租人将房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。本操作指引所指的房屋，主要指城市、镇规划区内的房屋，但不包括承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济适用住房。因上述福利性住房所涉及的房屋租赁关系具有社会福利性和保障性，合同双方当事人的权利义务都由法律、法规强制规定，所以这类房屋的租赁行为不属于完全的民事法律行为。

乡、村庄规划区内的房屋占地性质为农村集体所有制土地，与城镇规划区内的房屋在性质上、法律适用上存在差异。律师提供此类房屋租赁合同非诉讼法律服务可以参照本操作指引执行，但应注意法律、法规以及相关政策的限制性规定。

第3条 房屋租赁合同的法律特征

3.1房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与商品房买卖合同区分开来，后者以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用、收益，而不得处分。

3.2房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋的使用权，故房屋租赁合同为有偿合同。

3.3房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，房屋租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，《合同法》第

214条规定："租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。"

第4条 法律依据

本操作指引涉及的主要法律依据为：

法律类：《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）、《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）等。

行政法规类：《建设工程质量管理条例》（以下简称《质量管理条例》）。

部门规章类：住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《租赁管理办法》）等。

司法解释类：

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）、

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》［以下简称《合同法司法解释（一）》］、

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》［以下简称《合同法司法解释（二）》］、

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）等。

律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务时应当注意，具有立法权的各级地方立法机关（包括省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会和人民政府；较大的市的人民代表大会及其常务委员会和人民政府）为加强本地区房屋租赁管理，维护本地区房屋租赁市场秩序，各自制定了相关的地方性法规和地方政府规章。尽管地方性法规和地方政府规章的内容不能决定房屋租赁合同的效力，但是房屋租赁合同当事人违反地方性法规和地方政府规章的规定，仍应承担相应的法律责任。因此，律师在提供房屋租赁合同非诉讼法律服务时，必须详细了解租赁房屋所在地的地方性法规和地方政府规章，避免不必要的法律风险。

第5条 律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的基本原则

5.1忠诚守信原则。律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务，应当以维护委托人合法权益为目的，在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉。

5.2专业精湛原则。律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务，应当熟悉精通法律知识，掌握与房屋租赁相关的专业知识，提高操作能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。

5.3勤勉尽责原则。律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务，应当恪尽职守、勤勉敬业，对相关法律事实作尽职调查，向委托人提示各种法律风险，在与委托人约定的期限内完成各项具体的法律服务。

第6条 律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的基本要求

6.1律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，提示法律风险，分析法律后果。

6.2律师接受委托人的委托，应当与委托人签订规范的委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求，在委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益。

6.3律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务，应严格遵守国家发展和改革委员会、

司法部《律师服务收费管理办法》和《律师事务所收费程序规则》的规定，向委托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。

6.4律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的《律师执业行为规范》、《律师职业道德和执业纪律规范》，注意防止出现利益冲突的情形，保守委托人商业秘密和个人隐私（根据有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密的事项除外）。

6.5律师应当对房屋租赁合同的标的物进行充分的尽职调查，审核标的物的权属情况和当事人是否具有完整的处分权，查明标的物是否存在物的瑕疵（如质量问题、用途限制、剩余期限等）或权利瑕疵（如抵押、查封等），以便保障委托人的权益不受损害。

6.6律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务，应当指导委托人以合法方式维护自身的合法权益，在委托人权益与第三方利益发生严重冲突时，律师应以构建和谐社会为宗旨，尽力防止冲突恶化，促进矛盾化解，引导各方当事人通过合法途径解决冲突。

第7条 声明

本操作指引仅供律师在提供房屋租赁合同的非诉讼法律服务过程中参考。本操作指引所述的内容不是强制性的，也不保证涵盖房屋租赁合同非诉讼法律服务的全部内容。在提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律、法规，结合租赁房屋的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委托人提供房屋租赁合同的非诉讼法律服务，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。

第二编律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引

第一章房屋租赁合同订立前的法律服务

第一节房屋租赁合同订立前的审核与调查

第8条 一般规定

房屋租赁合同订立前的审核与调查是指律师接受一方当事人的委托，对合同相对方的主体资格、履约能力、资信情况、租赁物的合法性等相关事项进行审核和调查。律师为承租人提供法律服务时应对出租人的主体资格、出租人所出租的房屋合法性等内容进行审核和调查；律师为出租人提供法律服务时应对承租人的基本情况、履约能力、资信情况等内容进行审核和调查。审核与调查可以作为律师在提供房屋租赁合同非诉讼法律服务中一项单独的法律服务内容进行，也可以作为全过程法律服务中的前期调查内容进行。

第9条 律师为承租人提供法律服务时对出租人及出租房屋的审核与调查

审查出租人及出租房屋的具体情况，主要审查出租人是否适格，出租的房屋权属是否清晰，并且符合安全、规划、环保、卫生等要求，所出租的房屋能否保证承租人的租赁需求。具体包括以下几项审查事项。

9.1出租人是否具有出租资格。

出租人一般指拥有房屋所有权的自然人、法人、其他组织以及法律规定的其他权利人。律师在为承租人提供法律服务时，可从以下几个方面审核出租人是否具有出租资格：

（1）出租人是否已经取得合法的权属证明，是否与出租房屋所有权证上的名称一致；

（2）共有房屋出租的，是否有其他所有共有权人同意出租的证明；

（3）委托出租的，房屋所有人是否与出租房屋所有权证上的名称一致，受托人与房屋所有人是否有委托出租合同，受托人是否在受托权限内行使相应权利。

9.2出租的房屋是否具备出租条件和有无禁止出租的情形。

9.2.1出租的房屋一般应当具备下列条件之一：

（1）出租房屋的所有权应当已进行依法登记并已取得房屋所有权证。

（2）未取得房地产权证的房屋，有下列权属证明的也可出租：

① 单位或者自然人购买的商品房，持有商品房预售合同或者商品房买卖合同；

② 单位建造的构筑物、地下建筑物，持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收合格证明；

③ 单位建造的临时建筑，持有临时使用土地批准文件，并在允许的临时建筑使用年限范围内的。

（3）将房屋用途由住宅改变为经营性用房的，应得到具有利害关系的业主同意并符合国家法律法规、地方性法规及规范性文件的要求。

9.2.2根据《租赁管理办法》等有关规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（1）属于违法建筑的；

（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（3）违反规定改变房屋使用性质的；

（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

上述不得出租房屋的情形不一定导致房屋租赁合同无效，合同无效情形的认定参见本指引第二编第三章。

9.3对出租人主体资格是否适格、出租房屋是否合法进行尽职调查，核实是否与当事人陈述和提供的文件资料一致，审核时应要求出租人提供相应文件资料的原件。

9.4出租人订立房屋租赁合同时，是否存在可能导致合同无效或者被撤销的情形（参见本指引第二编第三章）。

9.5审查租赁房屋及附属设施、设备现状。

9.6审查租赁房屋是否列入拆迁范围。

9.7律师应结合调查的信息，为承租人出具书面的法律意见书，提示承租的可能性及法律风险，供承租人决策参考。

第10条 律师为承租人提供法律服务时的重点内容

10.1调查出租人的基本信息，主要是核对出租人与房地产权证的权属人是否一致。

10.2调查承租房屋的合法性及承租的可行性，主要是调查所承租的房屋是否有合法的房屋产权证、是否已取得所有共有权人的同意、是否已取得抵押权人的同意、是否存在查封等限制出租情况、是否符合安全使用标准、是否是违法建筑物、临时建筑是否在允许使用年限范围内以及承租房屋内是否已有人承租等基本情况。律师为承租人提供服务时，应审核出租人提供的出租房屋相关证照、相关资料的原件，必要时，应去当地房地产管理部门进行查询确认。

10.3应着重审查出租房屋的用途，同时，应审查该房屋是否符合公安、消防、卫生、环境等部门的要求，确保承租人租赁目的有效实现。

10.4如承租人承租的是群租房，律师在为承租人提供法律服务时，则应着重结合有关法律法规及当地政府的规定，提示承租人有关的法律风险及注意事项。

10.4.1群租的一般规定。群租一般情况下是指把毛坯房分割成一个个独立的房间，在进行简单装饰装潢后，将房屋出租给众多承租人的现象。目前主要有以下几种形式：一是将客厅、房间、厨房，甚至阳台分割成若干小间，按间分租；二是在房间内布置多张床位，按床位出租；三是出租给单位作为集体宿舍，房东不直接进行分割。无论哪一种，都属非正常居住形式，必然影响到相邻业主。

10.4.2由于群租不仅影响承租人的生活，更危及到安全等问题，故很多地方政府为了规范租赁市场而禁止群租，如上海市房屋土地资源管理局于2007年8月7日发布的沪房地资交〔2007〕500号《关于抓紧完善业主公约，增补规范租赁行为相关条款的通知》，其中第2条明确规定，"居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按间或按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租"。并规定，对于"违反规定擅自分割搭建，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改变功能的"，物业服务企业有权劝阻制止；经劝阻制止不改正的，物业服务企业在书面告知业主委员会的同时，有权阻止该户施工人员、装修材料、家具物品等进入小区。

10.4.3律师在为承租人租赁住宅提供法律服务时，应提醒承租人原则上不承租有群租现象的住房，向承租人指出群租的法律风险以及安全隐患等。律师应提醒承租人，"群租房"存在以下法律风险：如承租人对房屋"群租"未经出租人同意转租的、承租人不按约定向出租人交付租金的，出租人可以以承租人擅自转租为由，解除与承租人的房屋租赁合同，并要求次承租人腾退房屋。

第11条 律师为承租人提供法律服务时的风险提示

11.1出租人的资信信息来源窄的风险。出租人的资信情况要从多方面加以证明，关键是核查出租人是否拥有出租权，出租房屋是否有权利瑕疵和纠纷。

11.2信息来源真假辨别的风险。律师应到相应部门核查出租房屋是否属出租人所有。出租房屋是否有抵押、被查封等妨害租赁的情况存在。

11.3与房产租赁中介机构签约存在的风险。认真查看房地产经纪机构（分支机构）的《营业执照》等原件。签订合同之前务必认真阅读合同各项条款，对房地产经纪机构出示的格式合同有异议的，可对该合同条款进行修改后再签字或签订补充合同。签订合同时要查看签署合同的执业房地产经纪人的资格证书。

第12条 律师为出租人提供法律服务时对承租人的审核与调查

12.1对承租人主体资格的审查。

12.1.1承租人为中国公民时的审核：

（1）本市居民：居民身份证（无居民身份证的提交户口簿等相关证明文件）；

（2）外省市居民：居民身份证（无居民身份证的提交户口簿）和临时居住证（需要办理居住证的城市）。

12.1.2承租人为中国法人及其他经济组织时的审核：

（1）企业法人：企业法人营业执照、上级单位批准证明、法定代表人或负责人身份证明、董事会（股东会或股东大会）租房决议；

（2）其他经济组织：营业执照、有关的批准文件和具备其他经济组织条件的证明；

（3）机关、事业单位：单位成立的批准文件、上级主管部门批准租房的文件；

（4）中央机关、所属企事业单位：单位成立的批准文件、国务院机关事务管理局批准的租房文件；

（5）银行、保险企业等分支机构：营业执照、上级企业法人出具的授权委托书和承担法律责任保证书。

12.1.3承租人为中国港、澳、台同胞时的审核：

（1）港澳同胞：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证或往来内地通行证；

（2）台湾同胞：台胞证或旅行证或经确认的身份证明。

12.1.4承租人为外国公民、法人时的审核：

（1）外国公民：护照和外国人居留证（无外国人居留证的提交中国公证机构公证的护照中文译本）；

（2）境外法人（含港澳台）、其他组织（含港澳台）：经公证的法人或者其他组织的商业登记或注册书或批准该法人、其他组织成立的文件；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证。

12.1.5对承租人委托代理人的审核：

（1）委托代理人租房的，提交授权委托书（委托书应当面签署或经公证机关公证）、受托人身份证明。

（2）无（限制）民事行为能力人租房的，由其监护人代理进行，提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿（监护人由法院指定的，提交法院出具的证明文件）。

（3）港澳台法人、其他组织、自然人的委托书应公证。根据2002年司法部第69号令《中国委托公证人（香港）管理办法》第

3条、第

5条的规定，香港出具的公证书应由中国法律服务（香港）有限公司加章转递，方为有效；根据2008年

最高人民法院《关于内地与澳门特别行政区相互认可和执行仲裁裁决的安排》第

12条的规定，"由一方有权限公共机构（包括公证员）做成的文书正本或者经公证的文书副本及译本，在适用本安排时，可以免除认证手续在对方使用"，可见，澳门有权限的公证机构出具的公证书在内地可以直接认可使用。根据1993年4月27日司法部发布的〔1993〕006号《海峡两岸公证书使用查证协议实施办法》第2条的规定，台湾地区出具的公证书应由中国公证员协会或者省、自治区、直辖市公证员协会进行。

（4）外国法人、其他组织、自然人的委托书应公证，公证文件在外国公证的须中国驻该国使、领馆认证。

12.2对承租人履约能力、资信的审核。

12.2.1承租人为公民时的审核：

（1）承租人的职业背景、个人收入、家庭收入状况的有关证明（如已缴交个人所得税或家庭财产税的税单）；

（2）承租人其他物业及财产证明（如私人汽车所有权证、房产物业等）；

（3）承租人的信用审核（如征信中心的信用记录）；

（4）承租人缴纳个人所得税的纳税证明。

12.2.2承租人为法人或其他组织时的审核：

对注册资金、营业额、银行信用、资产负债表等财务报表、纳税等情况的审核。

12.2.3为确保出租人的合法权益，可要求承租人提供相应的财产（如所拥有的房产、汽车等）作为支付租金的担保，并做好相应的担保手续。

12.3中华人民共和国法律、法规及当地政府对外省市居民、法人及其他经济组织，对港澳台地区自然人、法人及其他经济组织，外国自然人、法人及其他经济组织有特别规定的，从其规定。

本节中对组织或者自然人的身份证明，如营业执照、身份证、护照等都需要在有效期内。

律师主要以调查、审核为主，如发现证件有虚假伪造嫌疑的，应当及时进行调查取证，进一步做好尽职调查工作。必要时，可要求承租人提供相应的履约担保，确保出租人的合法权益。

第13条 律师为出租人提供法律服务时的重点内容

13.1告知出租人出租的房屋必须是已经依法取得房屋权属证明或经营管理权的房屋，同时必须严格按照规划的用途出租给他人使用。督促出租人告知承租人在租赁期间应遵守治安、消防等有关法律、法规的规定，并对出租的房屋及其附属设施、设备（包括供暖、供气、供电、供水等）进行定期安全检查、维修，确保房屋符合使用安全标准。

13.2由于房屋租赁合同实行登记备案制度，律师应告知出租人和承租人应当签订书面房屋租赁合同，并在签订、变更、解除或终止房屋租赁合同之日起的规定时间内，带齐相关资料到房屋所在地的房屋租赁管理机构办理租赁登记备案手续。

13.3如出租人进行分割群租的，律师应结合相关法律、法规及当地政府有关群租的规定，提醒出租人相应的法律风险（参见10.4）。

13.3.1对于群租，律师在为出租人出租住宅提供法律服务时，应着重提醒出租人须严格按照规范用途进行出租，不得擅自分割搭建，更不得将厨房、卫生间等隔断作为住房使用，否则，可能会被相关部门责令整改。如因出租人过错导致承租人承租目的无法实现的，还应赔偿承租人相应的经济损失。

13.3.2提醒出租人可能因群租问题承担相应的法律责任。出租人违反当地规定擅自进行群租的，有承担行政责任和民事责任的风险。如上海市房屋土地资源管理局2006年11月30日发布的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》等文件对"群租"现象作出予以禁止的规定，一旦违反规定，出租人有可能面临相应的行政处罚。

第14条 律师为出租人提供法律服务时的风险提示

14.1因房屋租赁合同中，一般对承租人的审查以承租人自行提供的资料为准，由于承租人可能提供虚假信息、资料、证件以骗租房屋；承租人的资信、诚信度无法有效予以核实，存在虚假的可能，故律师应提醒出租人尽最大可能对承租人的基本信息、履约能力予以核实，以免造成履约不能。

14.2对出租人出租的房屋，律师应进行详尽的审核，审查是否存在可能导致房屋租赁合同无效的情形（参见本指引第二编第三章）。

14.3承租人的代理人不具备合法授权，导致房屋租赁合同效力瑕疵的风险。

有以上情况出现时，律师应当及时出具书面法律意见书，向出租人提示法律风险以及应对策略。

第15条 律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点［住宅、商铺（包括大型商场）、工业厂房以及酒店式公寓、餐饮、娱乐场所］

15.1不同类型房屋

15.1.1住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中的人防用房、不住人的地下室，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

15.1.2商铺：是指经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。

15.1.3工业厂房：是指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。

15.1.4酒店式公寓：是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有"自用"和"投资"两大功效，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点，是既可居住，又可办公的综合性很强的物业。

15.2不同类型房屋的区别

15.2.1房屋用途的差异：不同的房屋类型，其用途也不一样，具体用途可参见15.1。

15.2.2土地使用年限不同：根据相关法律规定，房屋使用性质不一样，其附属的土地的使用年限也不一样。因此，根据不同的商品房类型，其商品房用地使用年限一般为：住宅用地年限为70年，纯商铺即商业用地年限为40年，商住、酒店式公寓等根据土地出让合同及规划确定具体年限。律师应当审查房屋租赁期限是否超过土地使用权出让合同约定的土地使用年限。

15.2.3房屋结构存在一定的差异性。

15.2.4不同类型房屋的功能要求存在区别，尤其是消防、卫生等方面要求不同。

15.3律师为当事人租赁住宅提供法律服务时的服务要点

15.3.1审核出租房屋是否属于住宅用房。

15.3.2协助承租人对租赁房屋周边配套设施的调查，主要包括医疗、教育、居住、日常生活所需等配套设施是否方便、齐备等，以保证承租人日常居住所需。

15.4律师为当事人租赁商铺（包括大型商场）提供法律服务时的服务要点

15.4.1承租商铺前，律师应到商铺所在地的房地产交易中心进行产权调查，确认如下信息：

（1）房屋的用途和土地用途：确定房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋的风险；

（2）房屋权利人：确定房屋出租人为房屋权利人；

（3）房屋是否已有租赁登记信息：若已有租赁登记信息的，新的房屋租赁合同无法办理登记手续，新承租人的租赁关系无法对抗原承租人（第三人），也会影响新承租人办理营业执照。

15.4.2在承租商铺前，需要了解该商铺所在地的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在房屋租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。

15.4.3涉及特种行业的（如娱乐、餐饮），还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照。承租人应注意避免因出租人材料缺失导致无法注册营业执照的法律风险。

15.4.4律师在为当事人租赁大型商场提供法律服务时，除了提醒承租人应注意商场、商铺租赁中一般须注意的事项外，还应提醒承租人应就有关装饰装修的处理原则，公共用电、用水，电梯的使用、维修及费用分摊，消防的特殊要求等与出租人协商一致，以确保租赁目的的实现。另外，由于出租方本身大多对出租的房屋不拥有产权，只是接受各个商铺业主的委托统一对外出租，如在合同履行期内有个别业主要求提前收回自己的商场摊位作为自用或自行出租，由此发生的纠纷如何处理，律师应提醒承租人，在签订此类合同时应要求出租方对此作出书面承诺或保证。

15.5律师为当事人租赁工业厂房提供法律服务时的服务要点

承租工业厂房前，律师应到工业厂房所在地的房地产交易中心进行产权调查，确认如下信息：

（1）房屋的用途和土地用途：确定房屋的类型为工业厂房性质、土地用途是工业厂房性质方可承租作为厂房使用，否则，将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋的风险。

（2）房屋权利人：确定是否与房屋权利人或其他有权利人签订房屋租赁合同。

（3）房屋能正常使用，不属于危险房屋之列，消防、水、电、排水、排污等配套设施能够满足厂房经营运转所需。

（4）厂房周边的货物运输通道、车辆停放便利位置、仓储利用等能满足工业厂房经营所需。

15.6律师为当事人提供酒店式公寓租赁合同法律服务时的服务要点

律师应提醒当事人，注意房屋所有权证上的土地使用年限。

第二节房屋租赁合同广告的审查与调查

第16条 一般规定

16.1房屋租赁中的要约邀请一般指出租人发布的、面向不特定对象的出租广告和宣传资料等。房屋租赁中的要约一般指出租人或潜在承租人直接向对方要求订立房屋租赁合同的意思表示。

16.2相关法律、法规及规范性文件

按照《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）的规定，企业委托设计、制作、发布广告，应当委托具有合法经营资格的广告经营者、广告发布者。企业利用广播、电视、报纸等媒介发布广告，应由其专门从事广告业务的机构办理，并依法办理经营广告的登记。

《广告法》第

3条规定："广告应当真实、合法，符合社会主义精神文明建设的要求。"

第4条 规定："广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。"

第5条 规定："广告主、广告经营者、广告发布者从事广告活动，应当遵守法律、行政法规，遵循公平、诚实信用的原则。"

第9条 规定："广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白。广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。"

第13条 规定："广告应当具有可识别性，能够使消费者辨明其为广告。大众传播媒介不得以新闻报道形式发布广告。通过大众传播媒介发布的广告应当有广告标记，与其他非广告信息相区别，不得使消费者产生误解。"

第17条 律师为承租人提供法律服务的业务

17.1广告审查，主要审查房屋租赁广告是否合法，是否存在禁止出租人发布广告的情形，以及在该广告中是否有以下事项：

（1）房屋所有者姓名；

（2）中介服务机构代理出租的，应载明该机构名称；

（3）房屋所有权证号。

如果以上事项欠缺，律师则应提醒承租人承租的法律风险。

17.2律师应当代承租人审查广告的内容，并告知承租人。出租人就出租房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对房屋租赁合同的订立以及房屋租赁价格的确定有重大影响的，应写入合同中作为合同的主要条款之一；否则，承租人的权益可能无法得到有效保障。房屋租赁广告遵从合同法的相关理论，由于其针对的是不确定的承租人，所以属于要约邀请。虽然

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第

3条规定："商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"但《房屋租赁合同司法解释》对此类情形并没有明确约定，理论中也存在争议。所以在新的法律规定没有确定前，该房屋租赁广告即使具体明确，确实对房屋租赁合同的订立有重大影响的，也是要约邀请。为了确保承租人的合法权益，也应写入合同为宜，否则，承租人的权益将得不到有效保障。

17.3律师应当提示承租人，为避免因对未写入合同的广告内容的法律性质发生争议而影响承租人权益的情形发生，应要求出租人将影响租房意愿和实质性影响的广告内容写入正式合同或补充协议中。如果符合要约情形的，应当作律师见证，最好到相关部门办理公证。

第18条 律师为承租人提供法律服务时的重点内容

18.1帮助承租人审核房屋租赁广告内容的合法性，并告知承租人可能存在的风险。

18.2帮助承租人审核房屋租赁广告内容的真实性，必要时进行相关内容的调查，并告知承租人可能存在的风险。

18.3帮助承租人确定房屋租赁广告的性质是要约还是要约邀请，并提示承租人两者的不同和可能发生的后果。

18.4帮助承租人确认房屋租赁广告中房屋的实际使用类型，以确保该房屋能保证承租人的承租目的得以实现。

第19条 律师为承租人提供法律服务时的风险提示

19.1未分清房屋租赁广告性质为要约还是要约邀请所产生的相关风险。出租人在房屋租赁广告中宣传和承诺的一些具体内容可能不在房屋租赁合同中约定，如果此广告内容的性质为要约邀请，则对出租人没有约束力，这样势必会影响到承租人的权利。

19.2出租人发布虚假广告内容及信息的风险。为了促进出租，出租人可能在广告中进行夸大或者虚假内容的宣传，而这些内容可能正是影响承租人是否租赁房屋的关键因素。

第20条 律师为出租人提供法律服务的业务

20.1以书面形式提醒出租人制作广告时应严格按照法律规定确保房屋租赁广告内容的真实性、合法性、科学性及准确性，不得以虚假广告进行宣传。审核制作完成的广告，要避免在广告中出现不符合相关法律、法规的内容或遗漏相关法律、法规规定应出现的内容。

20.2由于广告公司的行为一般视为出租人的行为，故出租人如需寻找专业广告公司发布、制作广告，律师应提醒出租人应当委托具有合法经营资格的广告经营者、广告发布者，并对广告公司最终发布的广告进行审查，确保不存在侵权及与事实不符的情形。

20.3提示出租人发布广告应备齐的资料和证明文件，并参与广告的文案创意，避免广告文案中出现法律禁止的内容；避免出租人作出在房屋租赁合同中没有涉及的属于要约性质的广告内容；避免出租人作出违反现行法律规定而不能履行的承诺内容。

第21条 律师为出租人提供法律服务时的重点内容

律师应充分调查、了解广告发布具体媒体的内部审核标准和需要提供的证明资料，提醒出租人在进行广告宣传时应注重以下两个事项。

21.1广告宣传的内容应当真实合法，特别是对那些内容确定且可能影响到租金或承租人决策的部分，应实事求是、切合实际，不得制作虚假广告，并提醒出租人制作虚假广告的后果。

21.2提醒出租人必须委托具有合法经营资格的广告经营者、广告发布者，并监督该广告经营者和发布者通过合法途径宣传广告。

第22条 律师为出租人提供法律服务时的风险提示

22.1因不了解相关媒体内部广告审核规定而导致广告不能播出的风险。由于广告发布媒体的不同，各个媒体的相关广告发布审核标准也不尽相同，而且一些具体的广告内容也需要提供相应的证明资料。如果不能及时了解相关规定，很可能造成房屋租赁广告不能及时审核通过并发布，进而影响到房屋租赁。

22.2出租人提供虚假资料和证明文件的风险。由于相关法律、法规和各媒体相关广告发布审核的内部规定，房屋租赁广告的内容不同，需要提供的资料也不同。出租人为了广告能够及时在媒体发布，可能会提供虚假甚至伪造的证明资料以图通过审核，一旦被媒体和工商局查出，已经发布的广告可能被依法撤销。

22.3委托代理机构对外发布的广告发生不符合法律规定、作出房屋租赁合同中没有的要约和承诺、承诺内容为出租人不能实际履行等情况，发生的后果都将由出租人承担。

第23条 律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺、工业厂房以及酒店式公寓）

商铺租赁的广告较为常见，律师应重点注意商铺租赁广告的法律服务。

第二章房屋租赁合同的内容

第一节合同对租赁房屋基本情况的约定

第24条 一般规定

租赁房屋的基本情况包括但不限于房屋权属情况、权属受限情况、坐落、建筑结构、层高、总层数、所在层数、建筑面积、房屋规划用途、土地使用年限、房屋平面图等。

24.1权属情况，一般指房屋的产权登记机关颁发的房屋权属证书中载明的权利人，以及房屋的共有权人。

24.2权属受限情况，一般指该房屋是否存在被抵押、被查封，或者有其他被限制出租的情况。

24.3坐落是指房屋所在的确切位置，包括房屋所在市、区（县）、路名、路号、幢（坐）号、单元号、层数、门牌号。

24.4建筑结构

房屋的建筑结构根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，根据有关规定，房屋的建筑结构分为六大类：钢结构；钢、钢筋混凝土结构；钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构；其他结构（如竹结构、窑洞等）。

24.5层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》（GB/T179862000）的规定，计入建筑面积的房屋层高应在2.20米以上（含2.20米）。

24.6总层数是指房屋地上层数与地下层数之和。

24.7所在层数是指租赁房屋在该幢房屋总层数中的第几层。

24.8建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20米（含）以上的永久性建筑。建筑面积由房屋套内建筑面积与分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积是指套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台面积之和；共有建筑面积是房屋各产权人共同占有或共同使用的在功能上为整幢建筑服务的公共部位和公用房屋。

24.9房屋规划用途是指记载在房屋所有权证或建设用地使用证中的房屋（土地）的规划用途，如住宅、写字楼、商业用房等。

24.10不同用途的房屋的土地使用年限是不同的，土地的使用年限在土地使用权证书上有相应记载。不同用途房屋的租金价格、物业管理服务费用、水电等公用事业费、税负等都有所不同。

24.11房屋平面图，一般标注房屋的方向、尺寸、楼梯、走道、每一个房间具体的尺寸、墙体的宽度、阳台的大小、空调机位等。

第25条 律师为承租人提供法律服务的业务

25.1对出租人提供的房屋租赁合同文本，提出修改意见。

25.2参加承租人与出租人的签约谈判。

第26条 律师为承租人提供法律服务的重点内容

26.1审查租赁面积是否超出出租人可出租范围，是否涉及出租人无权处分的公用部位。律师在为承租人提供法律服务时，应仔细审查房屋租赁合同中的租赁房屋面积条款与租金条款，并仔细核对房屋产权证，以避免出租人虚报房屋面积以变相提高房屋租金。在房屋租赁合同签订前，如果发现租赁房屋的实有面积与承租人意向租赁房屋的面积相差太大，应及时告知承租人不应签订合同。

26.2查看该租赁房屋是否有独立的房产证。如有独立房产证的，则以房产证记载的建筑面积为准；如该房屋没有独立的房产证的，需要约定实际测量的标准和方法，约定双方确认建筑面积的方式。

第27条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

27.1如出租人没有合法的出租权利，则房屋租赁合同有可能因出租人无法交付房屋而无法履行；如房屋已经交付，存在房屋的所有人或合法使用人要求返还房屋的风险，此时承租人应当返还。

27.2如承租人明知房屋并非出租人有权租赁之物，仍与出租人签订房屋租赁合同，根据

《合同法》第

52条的规定，可能会被认定为双方恶意串通损害房屋所有人或有权出租人利益，导致房屋租赁合同无效；房屋所有人或有权出租人也可能以承租人为被告，要求其腾退房屋，赔偿损失。

第28条 律师为出租人提供法律服务的业务

28.1审查出租人起草的房屋租赁合同的相应条款，提出修改意见。

28.2对承租人提供的房屋租赁合同文本，提出修改意见。

28.3参加出租人与承租人的签约谈判。

第29条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

29.1核对出租房屋的坐落、建筑结构、层高、总层数、是否符合房屋权属证书记载的内容。

29.2核对出租房屋的土地规划用途是否与土地使用证书记载的内容相符。

29.3约定出租人与承租人对无独立产权证的房屋出租面积的最终确认方式。

29.4审核房屋租赁期限是否超过土地使用年限。

29.5核对所附房屋平面图是否与房屋实际相符。

第30条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

30.1如果签约时房屋尚未竣工，对房屋出租面积、平面图、层高、分摊面积等与实际交付后可能产生的差异要约定处理机制。

30.2对于出租房屋存在的瑕疵，应尽量披露。

第31条 律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点

31.1签订住宅租赁合同时，律师应提醒双方当事人除对租赁房屋的上述基本情况进行表述外，还可对周边环境（如噪音、空气污染、生活配套设施等）对居住的影响、房屋本身建造和设计的瑕疵等作出说明，以避免履行过程中因此发生纠纷。

31.2商铺租赁合同因承租人经营需要，律师应提示双方注意对房屋共用部分的使用范围作出约定，如停车场的使用，外墙面的使用，其他店招、广告位的使用，公共通道、电梯、走廊的使用等。

31.3商铺租赁合同如属于预租合同，律师应帮助当事人审查建筑结构、层高、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊面积等的约定与通过审核的施工图是否一致，房屋平面图尽可能对室内空间及占用使用空间的设施设备作出标注，以便于承租人进行商铺设计。

31.4工业厂房和商铺租赁合同签订时，除对上述房屋基本情况进行约定，双方还应对房屋水、电、排水、排污、供气、供暖等设施的配置、使用作出约定，对货物运输通道、车辆停放便利位置、仓储利用等进行约定，以满足承租方正常经营运转要求。

31.5签订写字楼租赁合同时，律师可提醒双方当事人对房屋基本情况约定时，可增加对办公场所标识、员工车辆停放、公共部位使用等的约定。

31.6酒店式公寓租赁合同对房屋基本情况的约定应更加详细，如属于现房租赁的，双方可约定房屋的基本情况如现状，承租人租赁房屋时已进行查看且予以认可等条款。

第二节合同对租金、保证金、定金以及其他费用的约定

第32条 一般规定

32.1租金是承租人使用租赁房屋时向出租人支付的对价或报酬，是出租人订立合同的目的。

32.2对租金金额的约定一般可分为确定单价、确定总价和按比例分成等几种方式。

32.2.1确定单价是指按建筑面积或按套内建筑面积、使用面积计算租金，常见于写字楼、商业用房的租赁合同。

32.2.2确定总价是指租赁范围内租金总价确定，常见于住宅的租赁合同。

32.2.3按比例分成时租金金额事先不确定，而是根据租赁房屋经营业绩提成，常见于商业用房的房屋租赁合同。

租赁期限较长的，一般还可约定在租赁期限内租金的递增幅度。

32.3租金的支付方式应约定人民币支付还是外币支付，现金支付、转账支付还是票据支付，直接支付还是邮寄支付，按月（季）支付还是按年支付，一次支付还是分期支付，预先支付还是事后支付等。

32.4根据

《合同法》第

226条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，对租金支付期限没有约定或约定不明确的，双方可以协议补充；不能达成补充协议的，按照房屋租赁合同的有关条款或者交易习惯确定；仍然不能确定的，租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付，租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。

32.5保证金是出租人为保证房屋租赁合同条款得以履行而向承租人收取的相应的款项，通常为保证承租人依约交纳租金、物业费、水电费、公摊能耗费、合理使用租赁房屋及其设施设备之目的而设立。

32.6定金是房屋租赁合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履约前，预先给付对方的一定数额的金钱。一般由承租人向出租人交付。房屋租赁合同履行后，定金可以抵作租金。

32.7房屋租赁合同应约定除租金外其他各项费用的承担责任方，包括房屋的物业费、水电费、煤气费、公摊能耗费、电话费、网络使用费、公用部位占用费、汽车泊位使用费等。

32.7.1物业费指房屋租赁合同当事人双方约定的向该房屋的物业服务方交纳的服务费，是物业服务方对租赁房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护相关区域内的环境卫生和秩序活动而向出租人或承租人收取的服务报酬。

32.7.2水费、电费、煤气费等公用事业费，在具体合同中，还应注意约定计费开始时间、起始数据，以及开通费、重装（新装）分户计量表等费用的承担方。

32.7.3公摊能耗费是区分所有建筑物共有部分产生的水、电、气、油等的消耗费用，应由房屋的业主或使用人共同分摊承担。

32.8房屋租赁合同当事人双方还应约定因订立和履行合同而产生的各项税、费、保险责任的承担方。

第33条 律师为承租人提供法律服务的业务

律师应向承租人指明租金、保证金、定金以及其他费用的区别，并提醒承租人在合同中应明确各项费用的金额及支付方式。

第34条 律师为承租人提供法律服务的重点内容

34.1合同中对租金及各项费用的支付金额、付款方式和付款期限的约定要明确、具体、没有歧义。

34.2租金的起算日及何种情况下顺延应约定明确，免租期内需要支付哪些费用也应明确约定。

34.3定金和各类保证金条款除具体数额外，应约定交纳方式、抵扣方式和返还方式。

34.4出租人要求将租金及各类费用的支付汇入其指定账户的，应在合同中约定具体的户名、开户行、账号等信息。

34.5对出租人提供收据或发票提出要求。

34.6对特殊情况下可延缓支付租金、保证金、定金和各类费用作出约定。

第35条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

35.1承租人支付定金后不履行约定义务的，无权要求返还定金。

35.2承租人支付保证金后不履行约定义务的，应按合同约定承担相应的违约责任。

35.3根据

《合同法》第

227条的规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

35.4承租人不按合同约定支付其他款项的，应按约定承担逾期付款的违约责任。

35.5承租人以第三人名义支付租金和各项费用的，应取得出租人的确认，及时开具相应收据、发票。

第36条 律师为出租人提供法律服务的业务

对房屋租赁合同文本中有关租金、保证金、定金条款提出修改意见。

第37条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

37.1如合同约定免租期的，免租期内是否减免物业费、水电费、公摊能耗费等应作出约定。

37.2承租人以银行票据或转账形式支付租金及合同中约定的各项保证金和费用时，出租人应注意付款人与承租人是否为同一人，单位（包括法人或其他组织）为承租人代付款项的，应由出票人出具代付说明。

37.3以递增方式或营业额提成方式支付租金的，应在合同中明确租金递增或营业额确认的基数，以及租金计算、结算方法，以防止双方对付款金额发生争议。

37.4保证金使用条款应明确、具体，对保证金的金额、交纳对象、使用条件的成就、扣除后的补交、合同非正常结束的情况下保证金如何处理等应作出约定。

37.5可将承租人交纳保证金作为合同生效的条件之一，以保障出租人的权益。

第38条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

38.1因第三人主张权利，影响承租人对房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

38.2因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

38.3承租人以第三人名义支付的款项，如果没有第三人出具的代付说明，则第三人有可能以不当得利为由要求出租人返还其已支付的款项。

38.4对承租人以外币形式支付的各项款项应约定与人民币结算的汇率时点。

38.5律师应提示出租人，如双方合同对税费承担没有另行约定的，出租人应按国家规定对租赁过程中产生的税款承担缴纳义务。

38.6租赁期限较长的房屋租赁合同，应考虑在租赁期限内物价、汇率等变动因素。一般情况下，如CPI增幅超过一定幅度，应考虑调整租金基数；如以外币支付的，应考虑在租赁期限内的汇率变动对租金收益的影响。

第39条 律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点

39.1签订住宅、商铺、写字楼、工业厂房、酒店式公寓等不同类型的房屋租赁合同时，应注意水、电、煤气等不同公共事业单位对相应费用的收取标准不同。

39.2签订住宅、商铺、写字楼、工业厂房等房屋租赁合同时，租赁房屋如为毛坯房或其他需要装修方可使用的情况，双方可约定一定期限的装修免租期，并对免租期内租金的减免，水、电、煤气等费用，物业费等费用的承担作出约定。

39.3商铺和写字楼租赁合同中，对中央空调、电梯等需公摊大量水、电、煤气、油等费用的设备设施，应约定正常使用时间的费用分摊办法和超时使用的费用分摊办法，以免出租人与承租人之间、双方与其他业主或使用人之间因公摊能耗费用的支付产生纠纷。

39.4商铺租赁合同的出租人可根据物业整体招商进度和开业需要，在合同中设置开业保证金条款或违约责任条款，以保证承租人能够在该开业日装修完毕、取得各项合法经营资格证明，按照出租方设定的开业日正常开业。

39.5商铺、写字楼和工业厂房租赁合同的保证金主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用，因为这些物业类型适用的电费、水费、物业管理费等费用比较高，因此建议保证金约定数额应适当高一些，以减少承租人违约时给出租人造成的损失。

39.6商铺、写字楼签订长期房屋租赁合同的，在房屋使用过程中，政府主管部门可能出台新的税收政策或其他需要交款事项（如要求交纳物业维修资金等），双方应对此可能发生的税、费等进行预先约定。

第三节合同对租赁期限、房屋交付及返还的约定

第40条 一般规定

40.1根据房屋租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。

40.2租赁期限的长短由当事人双方自行约定，但不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

40.3租赁期限届满，当事人可以续订房屋租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

40.4租赁期限应当对免租期和装修期是否包括在合同期限内作出约定。

40.5免租期一般按月计算，根据承租人的要求、项目情况及谈判结果确定。

40.6装修期是指出租人给予承租人在入住前一段时间的装修期限，在装修期内出租人一般会减免承租人一定数额的租金。

40.7出租人应依照合同的约定时间和方式将租赁房屋交付承租人实际占有使用。房屋的交付包括现实交付、指示交付和简易交付。如果合同成立时房屋已经为承租人直接占有，从合同约定的交付之日时起承租人即对房屋享有使用权和收益权。

40.8出租人按照合同约定将租赁房屋交付给承租人时，承租人应当依约接收房屋。

40.9交付条件是出租人与承租人对房屋交接时房屋本身应当具备的使用条件的约定，交付条件对租金的多少、租赁房屋的使用期限、用途、维修养护责任、房屋的交还等都有重大影响，因此合同应当对房屋的交付条件作出详细的约定。

40.10房屋交付程序。实践中租赁房屋交付的一般程序为：

（1）交付通知，即出租的房屋具备合同约定的交付使用条件后，出租人通知承租人接收房屋。

（2）检查验收，即承租人接到交付房屋的通知后，按照合同约定的时间、交付条件和标准对房屋进行查验。

（3）签署交接文件或实际接收房屋，即承租人验房后，认为符合交付条件的，双方签订验收交接文件。合同约定接收钥匙即视为验收合格的，双方也可进行房屋钥匙的交接。

40.11租赁期限届满或租赁关系终止，承租人应当返还租赁房屋。返还的房屋应当符合约定或者符合按照约定用途使用后的状态。

40.12参考上述交付程序，房屋租赁合同也应对房屋承租人交还房屋的条件、交还标志、出租人的交还验收等作出约定。

40.13房屋交付和返还时，双方可参考如下表格设计交接清单：

第41条 律师为承租人提供法律服务的业务

41.1起草、审核、修改房屋租赁合同对租赁期限、房屋交付和返还的约定。

42.2参加承租人与出租人的签约谈判。

第42条 律师为承租人提供法律服务的重点内容

42.1审核租赁期限的约定是否符合法律规定。

42.2审核租赁期限的起始日与终止日有无歧义表述。

42.3审核出租人与承租人有无对房屋交付标志的约定，根据房屋不同类型帮助承租人设置不同的交接标志，不仅只是"交钥匙"。

42.4审核约定的交付条件是否有明确的、可操作的验收标准，以免引起纠纷。

42.5对于承租人无法凭外在观察判断是否符合交付条件的情况，建议承租人与出租人约定请第三方专业人士协助完成房屋交接。

42.6房屋交付条件中应对公用部分及房屋所在物业区域共用设施的使用情况作出明确约定。

42.7房屋返还时，出租人提供的房屋及其配套设施设备属于承租人使用中合理损耗范围的，应约定承租人不承担违约责任。

第43条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

43.1租赁期限6个月以上的，房屋租赁合同应当采用书面形式订立。未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期房屋租赁合同有随时被出租人解除的风险。

43.2承租人接收房屋时，如发现交付的房屋不符合约定条件，应及时向出租人提出书面异议，并要求延长租赁期限或推迟租金起算日。

43.3承租人对房屋及其配套设施设备应合理使用或按约定的方法使用，否则，房屋或配套设施设备受到毁损的，出租人可以解除合同并要求承租人赔偿损失。

43.4房屋租赁合同终止时，承租人应将租赁房屋返还出租人。逾期不返还，即构成违约，须给付逾期租金、偿付违约金或赔偿出租人的损失，并须负担逾期返还期间房屋意外毁损、灭失的风险。

第44条 律师为出租人提供法律服务的业务

44.1起草、审核、修改房屋租赁合同对租赁期限、房屋交付和返还的约定。

44.2参加出租人与承租人的签约谈判。

第45条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

45.1房屋租赁合同约定的租赁期限、交付条件不得违反现行法律、法规的效力性、强制性规定。

45.2根据不同类型房屋的特点设置不同的房屋交付条件和交接程序。

45.3对交付条件是否具备，约定合理的检查检验方式。

45.4为避免争议，就房屋共用部位、共用设施设备的使用限制进行约定。

45.5就房屋返还条件、接收范围作出明确约定，对延期腾退、不合格返还的处理作出约定，对承租人遗留物的处理作出约定。

45.6房屋返还日期确定后，应约定返还完成的标志，如出租人接收钥匙，或双方签订返还交接单等。

第46条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

46.1注意交付通知的发送方式，建议选择能够留存送达证据的公证送达方式。

46.2办理房屋交付手续时，承租人是单位的，应要求承租人的经办人员提供单位授权委托书，并认真核对授权期限和权限。

46.3如租赁房屋存在危及承租人安全或健康的情形，即使出租人交房后承租人已签字接收的，承租人仍可随时提出解除合同。

46.4租赁期限届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。此后如出租人欲终止合同，须给承租人适当的宽限期，且应在该宽限期之前通知承租人。

46.5应提示出租人在出租房屋时发生或应缴纳的税费的主体。

第47条 律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点

47.1租赁房屋为住宅的，对于承租人而言，租赁期限越长，生活越稳定和方便，租金价格相对于短期租赁也可以降低。对出租人而言，租赁期限的长短除考虑租金因素外，还应注意长租期间须加强对房屋和承租人的管理以及长期租赁对房屋出售时的影响等。

47.2租赁房屋为商铺或写字楼的，因房屋所在土地使用权限制等原因，为达到租赁房屋的目的，实践中有些出租人与承租人签订房屋使用权转让合同等类似合同，约定房屋使用期限为20年，20年期满后，自动续期20年，以规避法律关于租赁期限不得超过20年的禁止性规定。律师应提醒当事人，签订类似合同的法律风险，一旦双方在合同履行过程中发生纠纷，此类合同可能被司法机关认定为房屋租赁合同，对于超过20年租赁期限的部分，将认定为无效，双方当初签约的目的可能无法实现。

47.3对酒店式公寓租赁期限的约定，一般没有其他类型房屋租赁期限严格，可一天起租，可随时退租，但也应约定提前通知入住和提前退租的通知期限、通知方式及结算方式。

第四节合同对房屋使用要求及维修责任的约定

第48条 一般规定

48.1房屋租赁合同应当对房屋的用途作出明确约定。房屋用途应符合记载在房屋所有权证中的房屋的规划用途。

房屋租赁合同的出租人应当按照约定将符合承租人使用用途的房屋交付承租人，且在租赁期间保持房屋符合约定的用途。

48.2承租人应当按照约定的用途使用房屋，无约定或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定；不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，应根据租赁房屋的性质使用。

48.3承租人按照约定的用途或者按租赁房屋的性质使用致使租赁房屋受到损耗的，应属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。

48.4出租人应当履行租赁房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外。

48.5承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，并应予以维修配合。

48.6承租人应当以善良管理人的注意妥善保管租赁房屋。

48.7租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

48.8租赁期间届满，承租人应当返还租赁房屋。返还的房屋应当符合按照约定或者房屋的性质使用后的状态。

48.9根据

《合同法》第

223条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁房屋进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁房屋进行改善或增设他物的，双方对此有约定的按照约定处理，没有约定的，按照

《合同法》以及《房屋租赁合同司法解释》的相关规定，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第49条 律师为承租人提供法律服务的业务

49.1起草、审核、修改房屋租赁合同中对房屋使用要求和维修责任等的约定。

49.2参加承租人与出租人的签约谈判。

第50条 律师为承租人提供法律服务的重点内容

50.1对房屋用途的约定要符合承租人的使用和收益需要，使用范围不宜约定过窄。

50.2要求出租人对房屋的适用性作出承诺，对房屋存在的数量瑕疵、质量瑕疵及权利瑕疵作出担保。

50.3对出租人维修房屋的责任进行约定，对应当归责于出租人的事由或者其他不可归责于承租人的事由而导致的房屋毁损应约定由出租人承担维修责任。

50.4在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：

（1）租赁物有修理、防止危害的必要；

（2）其他依诚实信用原则应该通知出租人知晓或处理的情况。

50.5出租人对房屋进行大修而致承租人无法使用房屋时，应提前一定时间通知承租人，双方还应协议约定承租人在此大修期间的房屋使用或租金减免问题。

第51条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

51.1承租人不按照约定的方法或者不按房屋的性质使用租赁房屋致使租赁物受到损耗的，属于承租人违约，出租人可以要求承租人承担违约责任或赔偿损失。

51.2不得擅自改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。

51.3承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担违约责任或损害赔偿责任。

51.4在租赁关系存续期间，除出租人已知外，租赁房屋需要出租人修复却因承租人应通知而没有通知出租人，导致出租人不能及时修复而使承租人受到损害的，就损害扩大部分出租人不负赔偿责任。

第52条 律师为出租人提供法律服务的业务

52.1起草、审核、修改房屋租赁合同中对房屋使用要求和维修责任等的约定。

52.2参加出租人与承租人的签约谈判。

第53条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

对房屋用途的约定应规范、准确，避免使用界定不清的用语。

第54条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

54.1如果出租人交付的房屋不符合约定的性质和用途，承租人可以向其主张违约责任。

54.2出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用将由出租人负担。

54.3承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

54.4因第三人主张权利，致使承租人不能对房屋使用、收益的，承租人可以要求减免租金或者不支付租金，并可要求出租人承担违约责任或赔偿损失。

第55条 律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点

55.1住宅房屋出租时，应对"群租房"问题作出约定。

55.2租赁住宅房屋作商业用途（包括做商铺、写字楼、工业厂房等）时，律师应提醒出租人居民住宅内不能注册四类公司：餐饮、网吧、桑拿洗浴、歌舞娱乐；利用住宅类房屋作为其他经营用途的，除遵守法律、法规以及住宅物业小区管理规约外，出租人还应征得有利害关系的业主的同意。

55.3商铺租赁合同对租赁用途进行约定时，还可约定承租人经营的业态和经营品牌。

55.4出租人为酒店式公寓内配备的所有设施和用品一般相对比较齐全，应注意保证出租公寓及其配套设施的安全符合有关法律、法规和规章规定的要求。承租人应正常使用并妥善保护公寓及配套设施，防止不正常损坏。因承租人使用不当或不合理使用，导致公寓内的设施损坏、丢失或发生故障时，承租人应及时告知出租人，由出租人采取措施进行必要的维修、安装或重新添置，双方合同中应约定维修、安装或重新添置设施、设备、物品等费用的赔偿标准和办法。

第五节合同对装饰装修的约定

第56条 一般规定

56.1房屋租赁合同一般对装饰装修应约定如下内容：

（1）装修范围。当事人约定需要对房屋进行装修的，应约定装修的具体面积、部位，房屋装修设计方案的确认以及违反约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。

（2）装修期限。承租人装修的，还应约定装修期限内是否享有减免租金的权利；双方还应明确该期限届满后，未能完成装修的处理原则。

（3）装修保证金。承租人装修的，出租人为防止装修对房屋造成损坏，可要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行装修条款中对其约定的义务。

（4）装饰装修物的维修责任。双方在房屋租赁合同中还应明确装饰装修物更新和维修的责任由谁承担。

（5）租赁合同提前解除或期满终止后的装修处理。

56.2若出租人同意承租人对房屋进行装修，还要注意审查约定承租人对装修公司及其工人的管理、装修给第三人造成损害的责任承担、装修发生的水电等费用的承担与支付、装修过程中与物业管理公司的协调、装修期内是否免租或一定期限内免租等。

56.3承租人经出租人同意的装饰装修，对形成附合和未形成附合的装饰装修物应进行明确的约定。

第57条 律师为承租人提供法律服务的业务

57.1起草、审核、修改房屋租赁合同中关于装饰装修的约定。

57.2参加承租人与出租人的谈判。

第58条 律师为承租人提供法律服务的重点内容

58.1承租人装饰装修工程的设计、材料、施工方案等，在合同中约定经出租人同意及备案的程序；工程验收时，出租人是否参加和确认等。

58.2合同可约定由出租人对房屋进行装饰装修，符合承租人要求的条件后，再交付给承租人使用。此种情况下，承租人应对装饰装修的有关设备、材料、产地等约定明确而无歧义，并要求出租人在交付时提供相关设备、材料的使用说明和合格证明，提供房屋装饰装修完成后的整体质量符合相关规范等材料的证明，达到房屋具备交付使用的条件。

第59条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

59.1承租人未经出租人同意的装饰装修的费用，由承租人负担。出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

59.2承租人进行二次装修前，应确认出租房屋已通过规划、消防等政府主管部门的验收；承租人进行二次装修时，设计图纸除经出租人同意外，还须通过规划、消防等相关政府部门的审核，以免影响承租人正常使用房屋。

第60条 律师为出租人提供法律服务的业务

60.1起草、审核、修改房屋租赁合同中关于装饰装修的约定。

60.2参加出租人与承租人的谈判。

第61条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

61.1对承租人装饰装修的限制和要求须明确。

61.2如约定出租人进行房屋装修的，应对装饰装修的有关设备、材料、产地等约定明确而无歧义，对竣工验收时间、装饰装修完成后的验收标准予以明确。

61.3出租人还应与承租人约定双方对验收是否符合标准产生争议时，由哪个部门进行检测、鉴定及检测、鉴定费用的承担责任。

61.4出租人按照承租人要求进行房屋装饰装修的，应约定使用过程中对装饰装修物的保养、维修责任及费用的承担。

第62条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

62.1当事人约定由出租人对房屋进行装饰装修的，如装修不符合约定标准或违反装修相关法律规定，出租人应承担违约责任，如装修违反国家或行业强制性标准的，对承租人人身或财物造成损害的要承担赔偿责任。

62.2出租人按照承租人要求对房屋进行装饰装修的，应约定因承租人违约导致合同解除后出租人为此受到的损失的赔偿责任和标准。

第63条 律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点

63.1住宅房屋进行装饰装修，出租人和承租人均应遵守2002年5月1日起实施的建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定。

63.2住宅装饰装修大多由出租人完成，为提高装饰装修的使用周期，合同应对承租人使用房屋期限的保养和维护作出具体约定。

63.3商铺和写字楼房屋租赁大多由承租人按照经营风格和用途等自行完成，承租人追求的是使用期间房屋利益的最大化，因此更重视装饰装修表面效果而非质量，律师在审核此类条款时，应把握当事人需求，对承租人装饰装修申请、审批、合同终止后房屋质量的要求进行明确约定。

63.4由于商铺、写字楼、工业厂房等房屋租期通常较长，有的甚至长达10年以上，因此明确配套设施的提供及保养维修责任尤为重要。商铺租赁合同中要特别注意配套设施及其日常维护条款的约定，如供电供水设备、中央空调、锅炉、电梯、安防设施等，无论哪个环节出了问题都会直接影响到商铺日后的正常经营。出租方应考虑保证配套设施的合理使用与保养维护，延长使用寿命。承租人则需考虑配套设施的交付现状是否满足自己长期运营的需要，例如水电负荷、空调功率等。

第六节合同对转租的约定

第64条 一般规定

转租是指承租人不退出租赁关系，而将房屋出租给次承租人使用收益。就承租人转租方面看，分为经出租人同意的转租和未经出租人同意的转租。

第65条 律师为承租人提供法律服务的业务

65.1起草、审核、修改房屋租赁合同中关于转租的约定。

65.2参加承租人与出租人的谈判。

第66条 律师为承租人提供法律服务的重点内容

房屋转租时，宜约定出租人作为转租合同签约一方或在转租合同上签字、盖章确认。

第67条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

67.1承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人解除合同的，还可请求承租人承担损害赔偿责任。

67.2转租后次承租人对租赁房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失。

67.3经出租人同意转租的，转租合同的终止日期不得超过原房屋租赁合同的终止日期，否则超过部分无效。出租人可要求次承租人腾退房屋，次承租人可要求承租人赔偿损失。

第68条 律师为出租人提供法律服务的业务

68.1起草、审核、修改房屋租赁合同中关于转租的约定。

68.2参加出租人与承租人的签约谈判。

第69条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

69.1允许承租人转租房屋时，应对次承租人使用用途等进行限制。

69.2允许承租人转租的，应约定是否允许次承租人再行转租房屋。

第70条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

70.1出租人同意承租人转租的，应约定转租期间原房屋租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止，以免出租人与次承租人因房屋腾退等事项发生纠纷。

70.2出租人同意承租人转租的，对次承租人要求承租人履行房屋修缮等义务的，出租人不能拒绝，否则要承担违约责任。

70.3出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，又以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故出租人在知道承租人擅自转租的情形下，又不同意该转租行为的，应及时以书面等可以查询接收凭证的形式提出异议。

第71条 律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点

71.1住宅租赁合同一般应约定转租的限制条款，特别要约定承租人与他人合租、群租、出借房屋等情况是否视作转租。

71.2商铺租赁合同签订后，双方可约定如承租人将房屋用于开设新公司，交给自己的分公司、子公司、关联公司或由所属总公司分配使用等情况是否属于转租以及如何处理。

71.3商铺、写字楼、工业厂房租赁合同的承租人将房屋部分转租的，或与他人合作经营、使用的是否认定为转租、如何处理，应在合同中约定。

第七节合同解除的约定

第72条 一般规定

所谓房屋租赁合同的解除，是指合同有效成立后，因一方或双方的意思表示，使基于合同发生的权利义务关系归于消灭的行为。我国《合同法》第

97条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"

第73条 律师为承租人提供法律服务的内容

承租人可以解除合同的法定情形无须在合同中另行约定（参见143.4.1）。而约定承租人可以行使解除权情形主要有：

（1）出租人未按期交付租赁房屋且超过一定期限；

（2）出租人经催告仍不履行修缮义务；

（3）出租人交付的房屋不符合合同约定的装饰装修标准、使用用途的。

第74条 律师为承租人提供法律服务的重点内容

74.1承租人对房屋租赁合同有特定目的或特殊要求的，律师应协助承租人对此作出明确约定，并对可否解除合同进行约定。

74.2律师应对出租人行使合同解除权的期限作出约定。

74.3在承租人解除合同的情况下，对出租人的异议期限应作出约定。

第75条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

承租人解除合同的，应该在法定或合同约定的期限内提出。

第76条 律师为出租人提供法律服务的内容

出租人可以解除合同的法定情形无须在合同中另行约定（参见143.4.2）。而约定出租人可以行使解除权情形主要有：

（1）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以约定承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，可以解除合同；

（2）承租人擅自转租或调换的；

（3）承租人损坏房屋或设备而不维修、不赔偿的；

（4）承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；

（5）承租人擅自变动房屋建筑主体或承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予以恢复原状的。

第77条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

77.1出租人对房屋租赁合同有特定目的或特殊要求的，律师应协助承租人对此作出明确约定，并对可否解除合同进行约定。

77.2律师应对承租人行使合同解除权的行使期限作出约定。

77.3在出租人行使合同解除权的情况下，对承租人的异议期限应作出约定。

第78条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

出租人解除合同的，应当在法律规定或合同约定的期限内提出。

第八节合同对违约责任的约定

第79条 一般规定

违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。

《民法通则》第

111条、

《合同法》第

107条对违约责任均作了概括性规定。房屋租赁合同当事人的违约责任可以约定继续履行、要求采取补救措施、赔偿损失或支付违约金等方式。

第80条 律师为承租人提供法律服务的业务

80.1起草、审核、修改房屋租赁合同中关于违约责任的约定。

80.2参加出租人与承租人的签约谈判。

第81条 律师为承租人提供法律服务的重点内容

81.1违约责任应该充分预见各种可能的事件，并对后果予以约定。

81.2约定出租人违约的主要情形及责任承担方式：

（1）房屋基本情况和用途与事实不符的；

（2）没有按照约定时间交房；

（3）没有按照约定的交付条件交房；

（4）交付的房屋没有达到与承租人约定的装饰装修标准；

（5）出租人在承租人装修时不提供房屋供电、供水、排烟、排水及其他公共系统的有关资料；

（6）出租人对房屋及提供的设施没有按约定进行定期维修保养，以保证房产及设施的安全和正常使用；

（7）没有办理租赁房屋登记备案手续；

（8）出租人其他违反合同约定的义务的行为。

根据上述不同的违约情形，约定相应的继续履行、采取补救措施、赔偿损失或支付违约金等责任承担方式，如逾期交房情况下约定逾期期间每日的违约金；未及时维修情况下约定赔偿损失的计算方法。

第82条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

承租人应针对市场变化频繁的特点，对可能出现的包括税收、租金标准等对合同履行产生影响的因素事先预估，并在合同中事先约定出租人违约的相应责任及后果等。如果合同签订时未预见或未能以概括性条款加以说明，则很容易产生争议。

第83条 律师为出租人提供法律服务的业务

参见第80条。

第84条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

约定承租人违约的主要情形及责任承担方式：

（1）未按约定时间接收房屋的；

（2）未按约定及时、足额支付租金和其他应交费用的；

（3）对房屋使用不当，以致出租人房屋或设施出现损坏或发生故障的；

（4）承租人利用房屋从事违法违规活动的；

（5）承租人擅自改变房屋用途的；

（6）承租人在对房屋装修时进行改变房屋承重结构等违规装修行为的；

（7）承租人擅自转租的。

责任承担方式约定参见81.2。

第85条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

因出租人原因导致房屋不能按约定时间和约定条件交付承租人使用的，出租人应承担逾期交付的违约责任。

第86条 律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点

86.1如承租人租赁商铺或写字楼并拟作为注册地址的，律师提供法律服务的具体内容参见15.4，并约定相应的违约责任。

86.2参见31.4、31.5、31.6的法律服务要点，约定相应的违约责任。

86.3消防验收是商铺、写字楼、工业厂房投入使用的前置条件，当事人应约定出租人交付房屋时须通过消防验收，二次装修后通过消防验收的责任方由当事人根据装饰装修情况确定。当事人应就未能通过消防验收影响房屋使用的违约责任进行约定。

86.4出租商铺为大型商业中心的一部分的，因整体招商运营的需要，出租人还可约定承租人承租商铺后未按约定时间开业的违约责任。

86.5商铺、写字楼、工业厂房类房屋使用过程中，应约定如承租人经营的商品或服务侵犯他人商标权、著作权、专利权的，或因故被吊销营业执照或有关经营活动的许可证的违约责任。

第九节合同对争议解决的约定

第87条 合同对和解与调解的约定

参见本指引第二编第七章。

第88条 合同对诉讼与仲裁的约定

88.1一般规定

88.1.1诉讼指司法机关和案件的当事人，在其他诉讼参与人的配合下，为解决争议所进行的活动，是解决合同争议最常用的方式。合同纠纷发生后，当事人可以直接到人民法院提起诉讼解决争议（合同约定调解为前置程序或约定仲裁解决纠纷的除外）。

88.1.2仲裁是指各方当事人自愿将他们之间的争议提交给各方选定的仲裁机构进行审理和裁决，以仲裁机构的裁决作为最终解决争议依据的法律制度。

88.2律师为出租人提供法律服务的业务

88.2.1根据房屋租赁合同的房屋性质和用途的不同，从有利于出租人的角度帮助其选择约定调解、仲裁或诉讼作为解决方式。

88.2.2审核诉讼管辖地或仲裁机构选择的约定是否合法、有效。

88.3律师为承租人提供法律服务的重点内容

88.3.1综合考量承租人的经济条件、房屋性质和用途等情况，为其设定解决争议时采用诉讼还是仲裁途径。

88.3.2诉讼管辖地应注意，虽然对于租赁合同纠纷管辖地究竟是适用不动产专属管辖还是适用一般合同纠纷的管辖有一定争议，但一般认为，租赁合同纠纷管辖地应当适用不动产专属管辖。

88.4律师为承租人提供法律服务的风险提示

合同中约定仲裁机构仲裁的，未经双方协商，不得擅自变更。

88.5律师为出租人提供法律服务的业务

参见88.2。

88.6律师为出租人提供法律服务的重点内容

参见88.3。

88.7律师为出租人提供法律服务的风险提示

参见88.4。

第十节合同的成立、生效、登记与备案

第89条 一般规定

89.1房屋租赁合同生效当以合同的成立为前提。

89.2房屋租赁合同的成立原则上必须经过要约和承诺两个阶段。

89.3房屋租赁合同是要式合同，当事人应订立书面合同。

《城市房地产管理法》第

53条规定："房屋租赁合同应采取书面合同形式，约定租期、租赁用途、租金、修缮责任等权利义务，并且双方当事人应到房产管理部门备案。"

89.4如果房屋租赁双方当事人虽没有签订书面合同，但已实际履行合同的，应认定合同已经成立。

《合同法》第

36条规定："法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。"

89.5房屋租赁合同的签订应符合法律规定的合同生效要件，生效要件是衡量合同是否具有法律效力的标准。

89.6当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

89.7当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

89.8房屋租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：

（1）登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案登记，合同依然在生效条件满足时生效；

（2）经登记的房屋租赁合同，具有对抗未经登记备案且未合法占有租赁房屋的第三人的法律效力，详见《房屋租赁合同司法解释》第6条的规定。

第90条 律师为承租人提供法律服务的业务

90.1起草、审核、修改房屋租赁合同的成立、生效、登记备案条款。

90.2参加承租人与出租人签约谈判。

第91条 律师为承租人提供法律服务的重点内容

91.1审查出租人主体资格的合法性、合同条款内容的合法性及生效时间。

91.2审查合同对登记备案的约定。

第92条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

成立的合同应提醒承租人进行登记备案，如果合同中约定以登记备案为前提条件的，应提醒承租人不登记备案的法律后果。

第93条 律师为出租人提供法律服务的业务

参见第90条。

第94条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

参见第91条。

第95条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

参见第92条。

第三章房屋租赁合同的效力

第一节房屋租赁合同的生效

第96条 一般规定

96.1房屋租赁合同的成立，是指出租人与承租人之间就房屋租赁事宜达成一致的意见。

96.2房屋租赁合同的生效，是指出租人与承租人之间就房屋租赁事宜达成符合法律规定及双方约定的合意，并在履行法定及约定的相关手续后，该合意对出租人与承租人即发生法律效力。

96.3关于合同生效的相关法律规定

根据

《合同法》第

44条、第

45条、第

46条的规定，在合同生效时间上，通常是合同成立即生效，但如果法律、法规有特殊规定需要办理批准、登记手续的，应当依照规定办理相关手续，否则合同不能生效；此外，合同生效可以由合同主体在合同中约定附期限或附条件，在双方约定的期限届至或者条件成就时合同生效。

房屋租赁合同的生效只要遵循上述法律规定即可在出租人和承租人双方之间发生法律效力，同时作为房屋租赁合同附件的相关资料或文件（包括《业主管理规约》等）也当即发生法律效力。

96.4关于房屋租赁合同生效的特别提示

根据《租赁管理办法》第14条、第15条的规定，在我国，房屋租赁合同当事人应当在合同签订后30天内向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。实际上，这是一种政府的行政行为，根据相关法律规定，备案登记并非房屋租赁合同的生效要件。但出租人与承租人约定房屋租赁合同履行备案登记后才生效的，则从其约定。

第97条 律师为承租人提供法律服务的业务

律师应仔细审查房屋租赁合同的合法性与完整性，包括审查出租人的主体资格、合同条款内容、生效时点及程序等。

第98条 律师为承租人提供法律服务时的重点内容

在合同生效要件上，如果合同为附条件、附期限的，律师应提请承租人注意生效的条件或期限是否已经成就或届至；如果双方约定登记备案生效的，律师应提请或代为承租人办理相应的登记备案等手续。

第99条 律师为承租人提供法律服务时的风险提示

99.1《租赁管理办法》规定房屋租赁合同需要办理登记备案手续。律师应当提醒承租人，虽然登记备案并非房屋租赁合同的生效要件，但具有对抗未经登记且未合法占有的第三人的效力。

99.2律师在审查房屋租赁合同时，可以向承租人出具书面的合同审查意见。

第100条 律师为出租人提供法律服务的业务

律师应仔细审查房屋租赁合同的合法性与完整性，包括审查对方当事人的主体资格、合同条款内容、生效时点及程序和承租人提供的合同文件是否齐全等。

第101条 律师为出租人提供法律服务时的重点内容

参见第98条。

第102条 律师为出租人提供法律服务时的风险提示

参见第99条。

第二节房屋租赁合同的无效情形

第103条 一般规定

103.1概念界定

合同无效，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。可见，无效合同是已经成立，但不具有法律约束力且不受国家法律保护的合同。无效合同自始无效，但部分条款无效的，不影响其余部分的效力。

103.2关于房屋租赁合同无效的相关法律规定

《合同法》第47、48、50-52、54、56-59、

224条，《合同法司法解释（一）》第

4、

9条，《合同法司法解释（二）》第

14条，《房屋租赁合同司法解释》第2-5、9、16-18条等，均对房屋租赁合同无效的认定及合同无效的后果作出了规定。综合上述相关规定，可以将房屋租赁合同无效的情形归结为以下几类。

第一，房屋租赁合同本身的无效：

（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的。

（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的。

（3）以合法形式掩盖非法目的的。

（4）损害社会公共利益的。

（5）承租人未经出租人同意擅自将房屋转租的，该转租合同无效；但出租人知道或者应当知道承租人转租且在6个月内未提出异议的除外。

（6）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定而建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的除外。

（7）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的房屋租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的除外。

（8）其他违反法律、行政法规效力强制性规定的行为。

第二，房屋租赁合同被撤销的，自始无效：

（1）因重大误解订立的合同，当事人请求撤销的；

（2）在订立合同时显失公平，当事人请求撤销的；

（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方请求撤销的；

（4）限制民事行为能力人订立的房屋租赁合同，在被法定代理人追认之前，善意相对人要求撤销的；

（5）代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，在被代理人追认前，善意相对人要求撤销的。

第三，效力待定的房屋租赁合同，未经权利人、被代理人或法定代理人及时追认的为无效合同：

（1）限制民事行为能力人订立的合同，未取得法定代理人追认的无效；但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同除外；

（2）代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的；

（3）无处分权的人处分他人财产，签订房屋租赁合同，未经权利人追认的。

103.3关于房屋租赁合同部分条款无效的相关法律规定

《合同法》第

39、

40、

53、

56、

214条，《合同法司法解释（二）》第

9、

10条，《房屋租赁合同司法解释》第3、15条等，均对房屋租赁合同部分条款无效的认定及后果作出了规定。综合上述相关规定，可以将房屋租赁合同部分条款无效的情形归结为以下几类。

第一，房屋租赁合同免责条款的无效：

（1）造成对方人身伤害的；

（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

第二，房屋租赁合同格式条款的无效：

（1）具有

《合同法》第

52、

53条规定情形的；

（2）提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的；

（3）提供格式条款的一方违反

《合同法》第

39条第1款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款并获得人民法院支持的。

第三，房屋租赁合同超过租赁期限条款的无效：

（1）租赁期限超过20年的，超过部分无效；

（2）经出租人同意转租，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分期限无效，但出租人与承租人另有约定的除外。

103.4几种特殊房屋租赁合同的效力问题

103.4.1违法建筑物的房屋租赁合同效力问题

违法建筑物主要指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。具体包括：

（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；

（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；

（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；

（4）擅自将临时建筑设置为永久性建筑；

（5）擅自扩建房屋的。

按照《房屋租赁合同司法解释》的规定，属于违法建筑物的房屋租赁合同应认定为无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，该房屋租赁合同应认定为有效。

103.4.2临时建筑物的房屋租赁合同效力问题

103.4.2.1临时建筑，是指在城市、镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。临时建筑的使用期限一般为两年，对确需延长且不影响城市规划的，一般只能延期一次，延期时间不得超过两年，在使用期内不得改变用途、买卖或转让。

103.4.2.2临时建筑的主要法律特征包括：

（1）权利人有权在临时建设工程规划许可证记载的使用期限内利用临时建筑物；

（2）在临时建设工程规划许可证取得的使用期限届满前，权利人应当自行拆除临时建筑物；

（3）权利人应当按照临时建设工程规划许可证记载的临时建筑物的使用用途，利用临时建筑物。

103.4.2.3基于临时建筑的上述特点，《房屋租赁合同司法解释》规定：

（1）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，合同可以认定有效。

（2）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第104条 律师为承租人提供法律服务的业务

一旦房屋租赁合同被确认为无效，律师可以根据实际情况向承租人提供相应的法律服务，内容如下：

104.1律师首先应帮助承租人分析导致合同无效或合同部分条款无效或可撤销的原因及责任方，判断是否可以采取补救措施，以使合同满足生效要件。在向承租人充分提示相关利弊的基础上，根据承租人的意见帮助承租人采取相应措施。

104.2若是因承租人原因导致合同无效或合同部分条款无效的，律师应提请承租人注意与出租人进行友好协商，确定具体的赔偿金额，尽量在不涉诉的情况下解决争议，减少双方损失。

104.3若是因出租人原因导致合同无效或合同部分条款无效的，律师应提醒承租人注意证据的收集，并提请承租人注意及时履行催告、告知等义务，协助承租人与出租人友好协商，确定具体的赔偿金额。若协商不能达成一致的，应注意诉讼时效的把握及违约金、赔偿金额的计算。

第105条 律师为承租人提供法律服务的重点内容

律师在为承租人提供服务时，应注意了解承租人对房屋租赁合同的效力预期，若其希望该合同有效的，则律师应尽力帮助承租人采取相应的补救措施，争取在起诉前使合同满足生效要件；若其希望该合同或合同部分条款无效或可以撤销的，则律师应尽力帮助承租人收集证据材料，及时履行催告、告知等义务，在相关时效内向法院提出申请。

例如，房屋租赁合同因代理人没有代理权、超越代理权、代理权终止后以被代理人名义订立合同或者出租人为限制民事行为能力人的，则房屋租赁合同效力待定。此时，如承租人确无租房意愿的，则应提示承租人及时行使撤销权，使房屋租赁合同自始无效；如承租人希望该合同有效的，则应提示承租人及时行使催告权，请求被代理人或者限制民事行为能力人的法定代理人在1个月内进行追认，若该被代理人或法定代理人在规定期限内予以追认的，该合同仍有效。

例如，出租房屋为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、租赁期限超过临时建筑的使用期限的，则该房屋租赁合同无效或超过临时建筑使用期限的部分无效。此时，如承租人确无租房意愿的，则应提示承租人及时返还房屋并要求出租人返还相应租金；如承租人希望该合同有效的，则应提示承租人及时督促出租人办理手续以取得相关许可证或者主管部门的批准，使合同有效。

例如，承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，应提示承租人尽快取得出租人的同意；如转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应提示承租人与出租人尽快另行达成协议，以使转租合同或超出承租人剩余租赁期限的转租期限有效。

第106条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

106.1律师应提示承租人，房屋租赁合同无效的，应向出租人返还房屋并可要求出租人返还租金，但出租人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般会得到人民法院的支持。

106.2律师在为承租人提供法律服务时，首先应全面了解情况，要求当事人提供与纠纷相关的所有材料，在此基础上判断导致合同无效的原因及责任方，并根据承租人对合同效力的预期提供相关的法律服务。

106.3律师在提供服务的过程中，如发生承租人承租的是违法建筑物或者临时建筑物的，应提醒承租人，房屋租赁合同可能存在的无效的法律风险，并协助承租人与出租人协商。同时，要求出租人予以补正相应的合法文件，以确保承租人的租赁目的。

第107条 律师为出租人提供法律服务的业务

参见第104条。

第108条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

参见第105条。

第109条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

109.1律师应提示出租人，房屋租赁合同无效的应要求承租人返还房屋并可要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

109.2承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，如出租人不同意将该房屋转租的，则应提示出租人自知道或者应当知道承租人转租之日起6个月内提出书面异议，否则将丧失胜诉权。

第110条 房屋预租合同的效力问题

房屋预租一般是指房地产开发企业在新建商品房办理预售许可证但未取得房地产权证前，与承租预约人签订商品房租赁预约协议。房屋预租合同属于效力待定合同，房屋预租合同效力的认定参见本章关于房屋租赁合同的效力认定。

第四章房屋租赁合同的交底

第111条 一般规定

111.1合同交底主要指合同的谈判人、签订人、管理人或律师根据合同的主要内容进行分析后，就合同双方的权利、义务、履行要旨等事项向合同履行人作出解释和说明，并就合同的特殊性进行说明。

111.2本操作指引所指的房屋租赁合同的交底指承办律师根据所签订的房屋租赁合同，在房屋租赁合同履行前，对于房屋租赁合同的效力（参见第二编第三章）以及出租方或承租方在房屋租赁合同中的权利行使、义务履行进行提醒、交代，以便做好各项房屋租赁准备工作，确保房屋租赁合同的全面、正确履行。

第112条 律师为承租人提供法律服务的业务

律师应根据出租人与承租人双方的房屋租赁合同，并结合有关法律、法规的规定，对双方合同中有关事项进行书面提示，主要包括以下内容：

112.1关于租赁房屋

112.1.1主要应提醒承租人，根据房屋租赁合同关于承租房屋基本情况的约定，对承租房屋的产权人、产权性质、坐落、用途、建筑结构、面积等标的基本情况、现状进行核实，如与实际有出入的，应及时函告出租人并要求其予以解决。

112.1.2审查租赁房屋是否属于违法建筑物（即未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及建筑物，以及违反临时建筑管理规定的临时建筑物）或产权归属不清、权利人不确定的，则提醒承租人，合同可能面临无效的法律风险，并应及时催促出租人提供或办理有关审批文件或准许使用的文件。

112.2关于租金、保证金等费用支付要求

应审核合同中关于租金、保证金、水电气费、物业管理等费用交纳的时间节点及计量标准、支付方式等要求，并提醒承租人应严格按约交付租金等费用，否则，可能承担违约责任。

112.3关于租赁期限、房屋交付及返还的要求

律师应就房屋租赁合同中有关租期、房屋交付及返还的要求详细地向承租人作书面说明，并提醒承租人，在未经出租人同意或出租人违约的情况下，承租人不得擅自提前终止或解除合同；在出租人交付房屋时，应结合房屋租赁合同中关于交接清单（可参考40.13）所列明的要求进行审核确认，如有不符的，应及时向出租人提出予以补正；同样，在租期届满后，承租人应按此清单返还租赁物。如承租人承租的是临时建筑，应提醒承租人，租赁期限应在临时建筑允许的使用年限内，否则，房屋租赁合同将面临无效的法律风险。

112.4关于房屋使用要求及维修责任的约定

112.4.1律师应提醒承租人，享有承租房屋的使用收益权，并享有居住安全、排除他人妨碍与生活不受干扰的权利；同时，承租人也应依照双方合同约定使用租赁房屋，如合同没有约定，则应根据房屋的性质综合判断房屋的使用要求；如果承租人没有按照合同约定或房屋的性质使用房屋，致使租赁房屋损毁的，出租人有权请求承租人停止侵害行为并承担相应的赔偿责任。

112.4.2审核双方合同中关于维修责任的约定，如没有约定，一般由出租人履行维修义务，如承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，并应予以维修配合，且应保留好通知维修的书面凭证。

112.5关于装饰装修

律师应提醒承租人，装饰装修前应征得出租人的书面同意，严格按照合同约定、经有关部门审批、备案的装饰装修方案对承租房屋进行装饰装修，并结合有关法律法规和合同约定，对租期届满后装饰装修物的归属问题向承租人作书面说明，提醒其履行中需注意的事项。

112.6关于转租

律师应提醒承租人合同中有关转租的约定，审查出租人是否允许承租人转租；如没有约定，承租人又拟转租的，应取得出租人的同意，否则，该转租行为无效，出租人和次承租人均可要求承租人承担违约损害赔偿责任。同时应提醒承租人，注意《房屋租赁合同司法解释》中对转租有条件予以承认的几种情形。

112.7关于违约责任

律师应根据合同约定以及法律规定，向承租人说明出租人和承租人可能承担违约责任的情形，并提醒承租人应严守合同约定履行义务，而在出租人违约时，应及时行使救济权，采取有效措施，以维护承租人的合法权益。

112.8关于争议解决方式

律师应就合同中关于争议解决的方式向承租人说明利弊，供承租人在发生争议时选择。

112.9关于房屋租赁合同的成立、生效、登记与备案

律师应结合合同约定及法律规定，向承租人说明合同的成立、生效要件以及登记备案的必要性，并提醒其及时向有关部门进行登记备案，以有效保护其权益。

第113条 律师为承租人提供法律服务的重点内容

113.1再次审核出租人是否具有合法主体资格，出租房屋是否满足承租人的承租目的（参见第9条），审查合同中有关承租人享有的权利，并就该权利向承租人陈述清楚（主要包括出租人是否提供了符合约定的租赁物、出租人的维修责任等）。

113.2应仔细审查房屋租赁合同中有关承租人的主要义务，并就义务履行中须注意的事项向承租人陈述清楚，必要时，应就承租人的主要义务制作详尽的书面意见。主要包括以下内容：

113.2.1审查租赁房屋的装饰装修及添附、改造。

主要包括房屋租赁合同对承租人进行装饰装修、添附改造有无约定；装饰装修、添附改造需办理的审批、备案手续；承租人对装修公司及其工人的管理及应承担的责任；装饰装修、添附、改造引起的纠纷或对周边造成影响的责任和解决办法；租赁期满及解除合同对装饰装修、添附、改造的归属和费用的承担。在审查完上述事项后，律师应提醒承租人，按约定进行装饰装修与添附、改造，否则，将承担违约责任，甚至被解除合同。

113.2.2审查租赁房屋的使用与修缮。

审查房屋租赁合同对租赁期间房屋、装饰装修、添附改造物的修缮责任的约定，双方需要配合协助的事项，如没有约定的，则应按有关规定执行。律师在交底过程中，应着重向承租人说明应妥善保管租赁物，合理正确地使用房屋，不得擅自破坏房屋的结构，在交还时应保证出租房屋符合合同的条件。

113.2.3其他需要审查的方面。如租赁房屋用于经营的，则对承租人申领营业执照出租人应给予协助配合的约定；房屋用途与利用从事经营活动是否相符；房屋租赁合同需要备案登记的，则备案登记手续办理及对合同效力影响的约定；租赁房屋是否需要办理保险，保险范围和种类，投保主体及费用承担；房屋转租、承继的约定；房屋及附属设施设备的交付接受的手续；租赁期间房屋遭遇政府征收、拆迁等遗留问题的解决。

第114条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

114.1出租房屋擅自改变用途存在的风险，如"住改商"等，可能导致承租人的承租目的无法实现的风险。因此，应提醒承租人，严格按房屋的规划用途承租及办理相关审批手续。

114.2房屋转租的风险。根据我国法律的规定，承租人转租房屋的，必须经房屋所有权人（即出租人）的同意，如承租人擅自转租的，出租人可主张房屋转租合同无效，并要求解除房屋租赁合同，如因此导致转租合同无法实现，承租人不仅要向出租人承担违约责任，还要向次承租人承担违约责任。

第115条 律师为出租人提供法律服务的业务

律师应根据出租人与承租人双方的房屋租赁合同，并结合有关法律法规的规定，对双方合同中有关事项进行书面提示（参见第112条）。

第116条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

116.1再次审核出租人是否适格及出租房屋是否合法（参见第9条），以及出租的房屋是否符合房屋租赁合同约定的条件。

116.2应仔细审查房屋租赁合同中有关出租人的主要义务，并就义务履行中需注意的事项向出租人陈述清楚，必要时，应就出租人的主要义务制作详尽的书面意见，并审核房屋租赁合同中关于出租人行使通知、催告、采取措施的权利行使条件，并提醒出租人应按此约定及时行使相应的权利。

116.3审查房屋租赁合同中有关出租人享有的权利，并就该权利向出租人陈述清楚。主要包括承租人是否按时交付租金、是否对出租房屋尽到了善意使用等。

116.3.1审核承租人支付租金、保证金或押金的时间及方式。提醒出租人，在承租人未按约定交付相应费用时，应及时发催款函，必要时可行使合同解除权，以维护出租人的合法权益。

116.3.2审核房屋租赁合同中有关装饰装修的规定。涉及房屋装饰装修的，装饰装修的设计施工方案有无提交出租人审查，装饰装修前是否通过了相关部门的审批，有无向所在物业公司提出申请办理相关手续。

116.3.3审核房屋租赁合同有关转租的约定。提醒出租人，对承租人转租行为的限制或禁止的约定及监督检查，如发现承租人擅自转租的，应及时提出异议，并要求承租人承担相应的责任。

116.3.4提醒出租人，如承租人未按约定使用房屋，对出租房屋可能造成损害时，应及时固定承租人违反义务的证据，必要时可行使解除权，以确保租赁房屋的完整性。

第117条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

117.1提醒出租人，应按合同约定交付房屋及附属设施设备，否则，将承担违约责任。

117.2对承租人装饰装修房屋约定不明存在的风险。如对此约定不明，可按照国家有关规定执行。但为了最大限度维护出租人的合法权益，可建议出租人通过补充协议等方式明确装饰装修的处理原则（参见第56条）。

第118条 律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺、工业厂房以及酒店式公寓）

118.1住宅

118.1.2如需将住宅改为商铺（即"住改商"）的，须按规定取得相关利害关系人的一致同意。

118.1.3装饰装修改造涉及共有或公共部位的，应取得相关共有人的同意。

118.2商铺

118.2.1承租人租赁房屋所从事的具体经营业务、范围是否受到房屋租赁合同的限定，是否需要服从所在区域业态的整体要求，与周边业态相协调。

118.2.2办理营业执照前须先办理的各项前置审批手续，包括但不限于符合规划、消防设计的房屋装饰装修方案；排污、废水处理。

118.2.3保证经营所需的水、电、气、话等管线相适应的容量及可能涉及的办理增容手续、归属，以及相应费用标准调整。

118.2.4装饰装修改造完成投入使用前须通过主管部门的验收合格。

118.2.5商铺未经出租人同意、许可不得转租他人或转包他人经营。

118.2.6如系改变原规划用途的，须办理相关变更手续及补缴相关费用。

118.3工业厂房

118.3.1出租人将工业厂房出租，他人擅自改变原有土地用途的，会面临行政处罚。

118.3.2注意房屋租赁或土地租赁与土地连同地上厂房一并租赁的区别。

118.4酒店式公寓

酒店式公寓的设计、物业管理与住宅不同（例如，不按住宅规范设计；水、电、气的计价标准、物业费标准等均按非住宅、居民的价格标准计收）。某些酒店式公寓，由开发商统一出租（返租）给专业公司从事酒店业经营，并给予业主每年固定的回报，所有权与使用权分离。

第五章房屋租赁合同的履行、变更、转让、解除与终止

第一节房屋租赁合同的履行（包括一房数租问题、扩建问题等）

第119条 一般规定

房屋租赁合同的履行就是指出租人按约定提供符合合同约定条件的房屋及附属设施供承租人使用，承租人按约支付租金等费用的行为。在房屋租赁合同履行过程中，出租方与承租方应遵循

《合同法》中关于合同履行的基本原则，即双方均应本着诚实信用、公平合理的原则全面、适当地履行合同中约定的义务，同样双方均可适用先履行抗辩权、同时履行抗辩权与不安抗辩权以维护自己的合法权益。

第120条 律师为承租人提供法律服务的业务

在履行阶段，律师应提醒承租人，按照房屋租赁合同的约定全面、正确地履行合同。律师在提供服务过程中须协助承租人做好以下事项：

120.1关于租金、保证金、定金等费用的支付

120.1.1律师应提醒承租人，按约定时间支付租金等有关费用，支付租金等有关费用时应当要求出租人出具发票等财务凭证，现金支付的还应当要求出租人出具收条。

120.1.2律师应提醒承租人，定金的性质且定金以实际交付为生效条件，在出租人不履行合同时，应要求出租人双倍返还定金。

120.1.3律师同时应对电费、水费、物业费等有关费用的计算基数查表确认，由承租人承担的应取得相关支付凭证。

120.1.4律师应当提醒承租人，保证金扣除一般是对违约责任的约定，并不以实际交付为生效条件，出租人可以在合同履行过程中要求承租人支付。

120.1.5如承租人拖延支付租金时，律师应当提醒承租人有无抗辩事由，主要审查是否存在以下情形：

（1）因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁房屋使用、收益的；

（2）因不可归责于承租人的事由，致使租赁房屋部分或全部毁损、灭失的；

（3）租赁房屋存在质量、安全隐患而出租人未及时修复的；

（4）出租人未及时履行维修义务导致承租人生活、生产受到严重影响的；

（5）法律、法规规定的其他可以减少或拒付租金的情形。

如律师审查后认为符合上述五个条件且满足

《合同法》三大抗辩条件的，则可行使三大抗辩权，否则，应当告知承租人如拖延支付租金的行为构成违约，将承担违约责任，甚至出租人有权解除合同。此种情况下，应提醒承租人积极与出租人协商解决。

120.2关于租赁期间、房屋交付及返还时的注意事项

120.2.1律师应提醒承租人，按照房屋租赁合同约定的房屋交付日期接收房屋，如出租人拖延交付房屋的，应及时通过函告或公证等方式予以固定证据，并要求出租人按实际交付日期计算起租日或者通过减免实际租期减少期间的租赁费用。

120.2.2在交付房屋时，律师应协助承租人审核确认房屋是否符合合同约定的交付条件。如出租人是单位的，应要求出租人的经办人员提供单位授权委托书，并认真核对授权期限和权限。

120.2.3办理房屋交付时，应办理书面移交手续，即对于房屋的基本情况应进行核实确认、对室内设施及其状态进行书面明确（交付表格参见40.13），必要时可通过摄像等方式固定交付时的基本事实。交付时应重点审查以下方面：

（1）房屋坐落、地址是否与房屋租赁合同约定相符；

（2）房屋面积是否与约定相符，尤其是没有产权证的情况下，如房屋租赁系单独分割租赁，应对面积进行实测；

（3）房屋的设施、设备应当予以审查确认，如果是商铺租赁或工业厂房租赁的，对于相关配套设施都应当予以审查确认。

如出租人交付的房屋及附属设施不符合房屋租赁合同约定的，应及时提出异议并要求出租人在合理期限内添置，同时可考虑依据合同的约定或法律的规定追究违约责任。

120.2.4如承租人承租的是违法建筑物的，或者承租的是临时建筑，其租赁期间超过临时建筑的允许使用年限的，应提醒承租人，房屋租赁合同会面临无效或部分无效的法律风险，承租人可要求出租人尽快补办相应的准许使用的文件，以确保房屋租赁的合法性。

120.2.5房屋租赁合同到期，承租人继续使用租赁房屋，出租人也继续接受租金的，律师应当提醒承租人及时续签房屋租赁合同；否则，视为不定期房屋租赁合同，出租人有权随时终止该合同。

120.2.6房屋租赁合同终止时，承租人应当按照合同要求及时腾空房屋并返还给出租人。如承租人不及时返还的，应承担逾期腾房的占有使用费，除合同另有约定外，一般参照约定的租金标准计算；承租人向出租人返还房屋时，同样应当办理书面移交手续。

120.3关于房屋的使用及维修的处理

120.3.1在取得租赁房屋的使用权后，应提醒承租人，应妥善保管使用租赁物，尽到一个善意使用人的义务。如承租人对租赁房屋进行改建或扩建的，应事先征得出租人的同意，并办理合法建设手续；如果未取得出租人同意，费用则由承租人承担，承租人还有可能被要求恢复原状或承担由此给出租人造成的损失，出租人甚至可依约定解除合同。如出租人对出租房屋所在物业进行改建或扩建的，应事先征得承租人的同意，承租人可要求减免相应的租金或延长相应的租赁期限，如改建或扩建给承租人正常使用和营业造成影响的，承租人对造成的损失可提出补偿要求。

120.3.2若是需供暖地区，律师须为承租人把握好供暖期、供暖时间、供暖方式、供暖的温度标准、供暖的设备以及供暖费用等事项是否符合合同约定或国家、地方标准，以避免发生供暖纠纷，具体可以参考各地相关供暖管理办法。

120.3.3如果在使用过程中需要出租人进行维修的，提醒承租人应及时按房屋租赁合同约定的方式催告出租人维修，并配合出租人进行维修；如确实因房屋质量或第三方侵权导致房屋租赁目的在一定期限内无法实现的，可向出租人提出减免租金的请求，律师可协助承租人与出租人进行谈判。

120.4关于装饰装修的处理

120.4.1装饰装修前应当取得出租人的同意，尤其是合同中没有明确约定的，承租人更应当取得出租人的书面同意。

120.4.2装修之前，承租人应当将房屋原状进行拍照并由出租人确认。一旦发生争议，在出租人要求恢复原状时有比较参考的依据。

120.4.3承租人装修时，应注意房屋租赁合同对房屋租赁期限届满后装饰装修价值是否有特别约定。如果没有特别约定，按照《房屋租赁合同司法解释》第12条的规定，租赁期满后，对于装饰装修的价值，承租人无权要求出租人补偿。因此，承租人应当结合租赁年限自行考虑装修价值，使得装修价值与租赁年限相匹配。

120.4.4承租人应当按照房屋租赁合同的约定将装修设计方案、施工合同等提交出租人审查或备案，如果合同未作此类约定的，承租人应当注意保存好此类依据，以在双方发生争议时作为装修价值的评估依据。

120.4.5装饰装修物区分形成附合与未形成附合，并适用不同的处理规则。一般而言，墙壁粉刷油漆、墙纸、地板、吊设天花板属于形成附合，而其他照明设施、空调管道等属于未形成附合，双方在装饰装修完成时可以对此进行进一步确认。

120.4.6在房屋租赁合同履行过程中，一旦房屋租赁合同被确认无效，对于已经形成附合的装饰装修物，根据《房屋租赁合同司法解释》第9条的规定，由出租人和承租人按导致合同无效的过错分担现值损失。如过错在于承租人，律师应提醒承租人，尽量与出租人协商解决装饰装修，若由出租人继续利用，则承租人可取得折价补偿，否则，损失由承租人自行承担；如过错在于出租人，则承租人可以将出租人愿意的折价补偿价值与装修现值进行比较后，采取合理的方式行使救济权。

120.5关于转租的处理

120.5.1转租的规则

转租是房屋租赁合同纠纷中常见问题之一。依据《房屋租赁合同司法解释》的规定，律师在为承租人提供法律服务时，应提醒承租人注意以下几项规则：

（1）依据

《合同法》第

224条的规定，转租需要出租人的同意，未经出租人同意的，转租无效，出租人可以解除合同。

（2）出租人同意转租的，其转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人的剩余租赁期限的转租行为无效。

（3）如出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认为转租合同无效的，人民法院将不予支持。因此，如出租人不同意转租的，应在知道转租事由后6个月内提出。

（4）转租合同的次承租人，可以作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

（5）因承租人拖欠租金，出租人要求解除合同时，次承租人可以代承租人支付租金、违约金等费用作为一个合理的抗辩理由，在代为支付的同时，应请承租人对支付行为以及金额先行进行确认，以避免将来发生纠纷。次承租人就超出其应承担的租金和违约金数额，可向承租人追偿或折抵租金。

（6）房屋租赁合同因届满、解除等原因而使租赁关系消灭后，次承租人有义务将房屋腾出，否则将支付逾期腾房的占有使用费。

120.5.2出租人同意转租的情形

在出租人同意转租的情形下，律师应提醒承租人注意以下事项：

（1）承租人与次承租人所订立的房屋租赁合同内容不得侵犯出租人的合法权益，也不得违背出租人的意志。必要时，承租人可在转租合同中设立出租人同意转租的条款，并征得出租人的签字同意，以确保转租合同的效力。

（2）由于转租的法律关系基于原房屋租赁合同关系，因此，转租合同的内容不能超出原房屋租赁合同规定的范围，如超出原房屋租赁合同内容的范围，须征得出租人的同意。

120.6关于违约行为的处理

律师应结合合同的有关约定，提醒承租人有关双方的违约情形及责任，并提醒承租人应严格按照房屋租赁合同履行义务，否则会承担相应的违约责任。如发生出租人违约情形时，应及时固定出租人违约的有关证据，并以书面函告的形式督促出租人予以解决，并协助承租人与出租人进行谈判，必要时可通过诉讼等途径予以追究。

120.7关于争议的解决

如承租人在履行房屋租赁合同的过程中，与出租人就合同有关内容产生了争议，律师应提醒承租人，可根据合同约定的解决方式予以解决，并结合法律规定，根据双方的实际争议情况，将各种解决方式的利弊向承租人说明，供承租人决策，并协助承租人与出租人谈判解决该争议。

第121条 律师为承租人提供法律服务的重点内容

121.1承租人的优先购买权

参见第二编第六章。

121.2律师为承租人在"一房数租"问题上的重点服务

出租人对于同一房屋订立两份以上房屋租赁合同的属于多重租赁。如果几份合同均有效，且承租人均要求出租人履行合同的，对于租赁权的取得应依据《房屋租赁合同司法解释》进行认定。该解释第6条对"一房数租"的处理原则作了如下规定："出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。"

当承租人未获租赁权时，律师可从以下几方面帮助承租人进行救济：

（1）合同法上的救济。主要是依据

《合同法》第

94条和第

113条的规定，请求解除合同，并在解除合同的同时要求出租人承担违约责任，赔偿所受损失。

（2）侵权法上的救济。对出租人多重租赁的侵权行为的索赔，主要是赔偿债权损害所造成的间接损失，即受到损害所造成的可得利益的损失。

第122条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

在房屋租赁合同履行过程中，律师应提醒承租人特别注意以下风险：

122.1承租人不按时交纳租金，出租人有权解除合同并追究违约责任。

122.2承租人不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构，否则将承担解除合同与赔偿责任；承租人不得擅自装修或扩建，否则将承担恢复原状或赔偿损失的责任。

122.3承租人未经出租人许可不得擅自转租，否则将导致转租合同无效，承租人可能向出租人与次承租人均承担违约责任。

122.4承租人应按约定或房屋的规划用途使用房屋，否则将可能无法实现租赁目的。比如房屋的性质是居住用房，承租人不得将其用作经营性用房。

第123条 律师为出租人提供法律服务的业务

在履行阶段，律师须为出租人提供的法律服务业务可参考第120条，以避免出租人自身的法律风险。

第124条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

在房屋租赁合同履行过程中，律师应重点告知出租人关于房屋扩建费用的正确处理方式。要弄清房屋扩建费用的正确处理，须提醒出租人注意以下两个方面：

124.1未经同意的房屋扩建费用的处理

《合同法》第

223条规定："承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。"《房屋租赁合同司法解释》第13条规定："承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。"因此，未经同意的房屋扩建，所发生的费用由承租人负担，承租人必须在出租人要求的合理期限内恢复原状，否则，出租人可以依据

《合同法》第

219条的规定解除合同并要求恢复原状、赔偿损失。

124.2经同意的房屋扩建费用的处理

（1）对扩建费用有约定的按照约定处理，当事人可以依据私法自治原则约定费用的处理方法。

（2）对扩建费用的处理没有约定并办理合法扩建手续的，扩建添附已构成房屋的一部分，是对出租人所有权的扩展，扩建费用应当由出租人承担。

（3）对扩建费用的处理没有约定且未办理合法扩建手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。若是单纯由出租人的过错造成的，扩建费用应当由出租人承担；若未办理扩建手续单纯是由承租人过错造成的，扩建费用由承租人承担；未办理合法手续，双方都有过错的，依据双方过错程度承担扩建费用；在双方均无过错情形时，则按公平原则，由出租人、承租人分担。

第125条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

根据

《民法通则》、

《合同法》与《房屋租赁合同司法解释》的相关规定，律师应提醒出租人，履行房屋租赁合同时的风险主要有：

125.1在租赁期间，如果出租人将房屋出让或与抵押权人协议折价、变卖、委托拍卖时，则应在合理期限内向承租人履行告知义务，承租人在同等条件下享有优先购买权（关于优先购买权问题，参见第二编第六章）。

125.2如因第三人主张权利，致使承租人不能对房屋使用、收益的，承租人可以要求减免租金或者不支付租金，并可要求出租人承担违约责任或赔偿损失。

第126条 律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺、工业厂房以及酒店式公寓）

参见第15条、第31条。

第二节房屋租赁合同的变更（包括情势变更等）

第127条 一般规定

所谓房屋租赁合同的变更，是指在合同履行过程中，经当事人双方协商一致或根据法律规定，对房屋租赁合同的具体内容进行修改和补充。因此，房屋租赁合同的变更是合同关系的局部变化（如标的数量的增减、价款的变化、履行时间、地点、方式的变化），而不是合同性质的变化（如租赁变为赠与，合同关系就失去了同一性）。房屋租赁合同变更后使变更后的合同代替原合同，因此，合同变更后，当事人应按变更后的合同内容履行，但同时合同的变更并不影响当事人要求赔偿的权利。因此，提出变更的一方当事人对对方当事人因合同变更所受损失应负赔偿责任。

第128条 律师为承租人提供法律服务的业务

在房屋租赁合同的履行过程中，律师需依据法律以及出租人与承租人订立的房屋租赁合同，根据租赁房屋使用收益状况的变化与客观条件的变化为承租人控制合同变更时的风险。

128.1律师在为承租人提供法律服务时须注意，房屋租赁合同的变更主要因法定或约定的事由发生，主要有下列情形：

（1）因房屋买卖、继承、赠与、互易等，导致房屋所有人发生变更。在此情况下，承租人应变更原出租人，与新的房屋所有人成为租赁关系的当事人；

（2）因房屋的数量、租金、用途等发生变化，双方当事人同意继续出租、承租的，应对合同有关条款变更。

128.2房屋租赁合同当事人变更的事由发生时，律师应及时提醒承租人与新的出租人重新订立合法有效的合同，确保承租人的租赁权。

律师应提示承租人，房屋租赁合同当事人变更的主要事由有：

（1）当事人姓名、名称的变更。在房屋租赁合同履行过程中，出租人的名称或姓名发生变更的，应当变更房屋租赁合同，将姓名或名称变更后的个人或单位作为房屋租赁合同的出租人。

（2）租赁房屋所有权转移。一是出租人因房屋买卖、继承、赠与、互易等，导致房屋所有人发生变更，房屋租赁合同的出租人应变更。二是出租人因婚姻关系或合伙行为而形成或终止共有关系，出租单位分立、合并或联营，都可能引起出租人或出租单位的变更。原合同继续有效，其权利和义务由变更后的出租人享有和承担。

128.3律师接受承租人的委托后，应结合法律规定与房屋租赁合同的约定，就房屋租赁合同中内容变更的事由进行分析，并向承租人出具书面的法律意见，在发生变更事由时，协助承租人与出租人及时进行变更，保证承租人的合法权益。

律师应提醒承租人房屋租赁合同内容变更的主要事由：

（1）租金的变更

租金是承租人使用、收益租赁物的对价。在房屋租赁合同履行过程中，双方当事人可以约定或者根据法律规定变更租金：

① 当承租人对租赁房屋的使用、收益状况发生变化时，将影响其支付能力，此时双方当事人可以协商决定增加或减少租金；

② 当出现明显不利于承租人使用、收益出租房屋的状况时，承租人可以根据法律规定要求减少或不支付租金。

（2）租赁期限的变更

房屋租赁是有期限的，一般房屋租赁期限是由租赁当事人协商确定，最高不得超过20年。房屋租赁期限届满，租赁当事人可以续订房屋租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

（3）租赁房屋用途的变更

承租人可以与出租人协商一致改变房屋的用途，并变更合同内容，如双方当事人可以协商一致将居住用房用作符合法律规定的经营场所。但变更房屋规划用途的，须取得有关政府部门的批准，尤其是"住改商"的，还须取得有关利害关系人（利害关系人是指本栋建筑物内的其他业主和建筑区划内、本栋建筑物外受到或者可能受到不利影响的其他业主）的同意。

第129条 律师为承租人提供法律服务的重点内容（情势变更原则的适用）

在房屋租赁合同的有效期内，律师须重点提醒承租人注意情势变更情形对自己权利义务产生的影响。律师应协助承租人依据情势变更的状况及时变更合同，以保护承租人的权益。

129.1情势变更的概念

所谓情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，故需对房屋租赁合同相关内容作出变更。

129.2提醒承租人适用情势变更原则必须遵守以下几项前提条件：

第一，在合同履行过程中须有情势变更之事实。

所谓"情势"，系指作为合同法律行为基础或环境的一切客观事实。包括政治、经济、法律及不属于商业风险的种种客观状况，具体如国家政策、行政措施、现行法律规定、物价、币值、国内和国际市场运行状况等。该事实是否构成情势变更，应以是否导致合同赖以成立的基础丧失，是否导致当事人目的不能实现，以及是否造成对价关系障碍为判断标准。

第二，情势变更须发生在房屋租赁合同生效以后，履行终止之前。

这是适用情势变更原则的时间要件。只有情势变更发生在合同生效之后，合同关系消灭之前，才能适用情势变更原则。在订约时，如发生情势变更，当事人不得主张适用情势变更原则。

第三，情势变更须是当事人所不能预见的，且有不可预见之性质。

这是适用情势变更原则主观要件的一个方面。情势变更是否属于不可预见，应根据当时的客观实际情况及商业习惯等作出判断。当事人事实上虽然没有预见，但法律规定应当预见或者客观上应当预见，则不能适用情势变更，因为当事人对自己的主观过错应当承担责任。如仅有一方当事人不可预见，则仅该当事人可主张情势变更。

第四，因情势变更而使原合同的履行显失公平。这是适用情势变更原则的实质要件。

我国现行

《合同法》虽没有明文规定情势变更原则，但我国司法判决却在运用情势变更原则，《合同法司法解释（二）》第

26条也明确了情势变更原则。

根据上述条件，在房屋租赁中，如2003年的"非典"影响或者2008年的金融危机影响，可按照情势变更原则提出减少租金。但是，律师应当充分注意到最高人民法院相关通知和指导意见中指出的，应严格适用情势变更原则。因此，律师在提供法律服务时，应谨慎适用情势变更原则，并提醒承租人，如仅以情势变更为由诉请变更租金，其请求可能无法得到法律上的支持。

第130条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

130.1告知承租人房屋租金变更的法律风险

承租人应依照合同约定的金额、方式及地点交付租金，不得随意减少租金或改变租金交付的地点、方式等，除非征得出租人同意或者有情势变更的情况出现。

130.2告知承租人提前退租的法律风险

如果合同中规定了租赁期限，同时没有对提前退租问题作出特别规定的话，承租人提前退租就是一种违约行为，需要承担违约责任。

130.3告知承租人房屋用途变更的法律风险

承租人应按照合同约定使用房屋并收益，不得随意变更合同内容，不得擅自对原房屋租赁合同中约定的房屋用途作变更，否则将承担违约或赔偿责任。

第131条 律师为出租人提供法律服务的业务

131.1房屋租赁合同的变更因法定或约定的事由发生，一般须经双方当事人的合意。律师应提醒出租人，遇有下列情形之一的，应当变更合同：

（1）原承租人死亡，与其共同居住的家庭成员需继续承租的，应变更承租人；

（2）承租人因工作、生活需要，经出租人同意与第三人互换房屋租住的，应变更承租人；

（3）因房屋的数量、租金、用途等发生变化，双方当事人同意继续出租、承租的，应对合同有关条款变更。

131.2房屋租赁合同当事人变更的事由发生时，律师应及时提醒出租人与新的承租人重新订立合法有效的合同，确保出租人的权益。

131.3律师接受出租人的委托后，应结合法律规定与房屋租赁合同的约定，就房屋租赁合同中内容变更的事由进行分析，并向出租人出具书面的法律意见书，在发生变更事由时，协助出租人与承租人及时进行变更，保证出租人的合法权益。

131.4如房屋租赁合同约定的房屋在租赁期间改建、扩建或拆除重建，致使租赁房屋的面积、部位发生变化的，出租人应与承租人协商一致，变更房屋租赁合同内容（其他房屋租赁合同内容的变更参见第128条）。对房屋租赁合同部分条款的变更会引起权利义务的变更，因此，律师应为出租人控制好这些风险，避免出租人的义务增多。

第132条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

律师在为出租人提供法律服务时，应注意提醒出租人，在房屋租赁合同履行期间，如承租人的主体发生变更，应及时变更房屋租赁合同，使原房屋租赁合同的租赁关系得到延续。律师为出租人重点服务的情况主要有以下几方面：

132.1提醒出租人：承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原房屋租赁合同租赁该房屋的，应当变更房屋租赁合同。

132.2提醒出租人：首先，原承租人死亡的，与承租人长期共同居住而他处无住房的家庭成员要求继续承租的，经出租人审查符合承租人条件的，可以成为新的承租人。新承租人必须履行原承租人交纳房租和偿付原承租人欠租的义务，但须进行房屋租赁合同的主体变更。其次，《租赁管理办法》第12条第2款规定："承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。"根据该规定，租赁期限内居住用房承租人死亡并不一定导致房屋租赁合同的终止。如承租人共同居住人愿意继续承租，双方则进行合同变更后继续履行原房屋租赁合同的权利义务。

132.3提醒出租人：承租单位分立、合并或联营引起承租单位变更的，应当变更房屋租赁合同。承租单位进行分立、合并或联营后，新设立的单位继受原单位的权利义务。出租人应根据新设立公司的工商资料进行合同变更。否则，若出现纠纷，在诉讼中将因主体不同而无法保障出租人的合法权益。

第133条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

133.1租金变更的有关风险

避免承租人以变更租金标准或是租金计算依据的方式变更租金。如果合同中没有规定，承租人就必须事先征得出租人的同意。如果出租人不同意，承租人就不得变更合同。

133.2租赁期限的有关风险

房屋租赁期限未满，一般不允许随意收回房屋，否则将承担违约责任。因出卖、赠与、继承等原因，将出租房屋的所有权转移的，新的房屋所有权人即新的出租人，除有正当理由可以准许收回房屋外，承租人在原租赁期限内有继续承租的权利。

133.3避免承租人改变房屋用途。由于改变房屋用途会在不同程度上对房屋的使用寿命造成影响，从而降低房屋的价值，因此，出租人应严格限制承租人擅自改变房屋的用途。

第134条 律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺、工业厂房以及酒店式公寓）

商铺租赁合同因期限较长，一般会涉及租金变更，变更时应明确约定变更的幅度、起算时间等。

第三节房屋租赁合同的转让（包括承继问题、买卖不破租赁问题）

第135条 一般规定

135.1房屋租赁合同的转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让第三人与出租人之间。

135.2房屋租赁合同的转让不同于转租，两者的法律性质是不同的。转租是指在房屋租赁合同有效期限内承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。

第136条 律师为承租人提供法律服务的业务

136.1房屋租赁合同转让实质上也是合同承租人的变更，选择适格的受让人及征得出租人的同意是房屋租赁合同转让的前提。受让人继承了原房屋租赁合同的权利义务，必须是一个合格的承租人，否则会导致合同无效。

136.2向承租人明确法律规定合同可以转让的情形：

（1）我国《租赁管理办法》第12条第2款规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

（2）承租人因工作或生活需要，经出租人同意，与第三者互换所租房屋使用权而引起的承租人变更。

（3）原承租人死亡或外迁，与承租人长期共同居住而他处无住房的家庭成员要求继续承租的，经出租人审查符合承租人条件的，可以成为新的承租人。

（4）承租单位分立、合并或联营，会引起承租单位的变更。承租单位进行分立、合并或联营后，新设立的单位继受原单位的权利义务。

第137条 律师为承租人提供法律服务的重点内容（承继问题及买卖不破租赁问题）

137.1针对房屋承租人承继问题的法律服务重点

根据《租赁管理办法》第12条第2款的规定，租赁期限内居住用房承租人死亡并不一定导致房屋租赁合同的终止。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。当然，如果承租人共同居住人明确表示不愿承租，则原房屋租赁合同终止。《租赁管理办法》之所以这样规定，是为了维护承租人的合法权益，维护正常的房地产市场秩序。

137.2针对买卖不破租赁问题的服务重点

《房屋租赁合同司法解释》第20条规定了"买卖不破租赁原则"的适用问题。此原则的规定主要是在出租人出卖房屋后维护租赁关系的效力。本指引中"买卖不破租赁"指的是在承租人与出租人的租赁关系成立后，出租人将房屋的所有权转让给第三人的情形下，原先在该房屋所有权项下的承租人仍然可以根据其与原出租人之间的租赁关系向新房屋所有人主张继续享有房屋租赁合同的权利。

137.2.1买卖不破租赁的法律效力

第一，承租人与受让人之间的法律效力。出租人将房屋的所有权转让给受让人后，原出租人与承租人之间的房屋租赁合同仍然有效，此房屋租赁合同关系基于相关法律规定在承租人与受让人之间继续，可以改签合同，但房屋租赁合同法律关系与原来的不变。由于房屋租赁合同关系在受让人与承租人之间的当然存续，因此并不需要承租人知悉。

第二，承租人与原出租人之间的法律效力。原出租人基于买卖合同将房屋所有权转让给第三人时，虽然不必征得承租人的同意，但承租人享有优先购买权，出租人须在约定或合理期限内履行通知义务，即将出租房屋的交易事项告知承租人，否则出租人将承担因怠于履行通知义务而对其产生的不利的法律后果。

137.2.2买卖不破租赁原则的例外

《房屋租赁合同司法解释》规定了该原则的两种例外情形：一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第

66条规定："抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，房屋租赁合同对受让人不具约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对于出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。"这条是对先押后租的法律规定，依该条规定，抵押权优先于承租权，承租人不得以租赁关系的存在对抗抵押权实现情况下的买受人。

律师应当提醒承租人，虽然存在上述例外情形，承租人的租赁关系不得对抗抵押权实现情况下的买受人，但如果出租人没有书面告知承租人抵押情形，则承租人可以要求出租人赔偿损失。

第138条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

138.1房屋租赁合同转让须在合同约定的情形出现时，或征得对方的同意，否则不得将合同权利义务概括转移给第三人。

138.2合同转让后，承租人退出房屋租赁合同关系，所有的权利义务都由受让人承担。因此，承租人应避免在转让合同后，又以自己的名义向出租人履行义务，如以自己的名义交租金，则可能与转租行为混淆，面临承租人将被认定为转租人的风险，可能引发法律纠纷。

第139条 律师为出租人提供法律服务的业务

出租人若同意合同转让，对其来说是重新选择合同相对人，即新的承租人，为了使合同目的实现，律师提供的服务主要有以下几项：

139.1严格审核受让人是否适格。如是居住用房的，受让人必须把租赁房屋用途作为居住用房、受让人是否符合法律规定的合同权利义务的受让人等，只有适格的受让人才能使出租人出租房屋的目的实现。

139.2严格审核转让合同的内容，房屋租赁合同转让只是承租人的变更，原承租人将合同权利义务概括转移给了新承租人。因此，如果转让合同修改了原房屋租赁合同的内容，则有可能侵犯出租人的利益。

139.3严格审核合同转让的性质，如果转让的不是租赁权而是转租行为，则法律关系与法律责任完全不同。

第140条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

140.1律师在房屋租赁合同转让中同样要注意法律规定该合同转让无须经出租人同意的情形：一是住宅用房承租人在租赁期限内死亡；二是承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡的。

140.2须明确转让合同的性质是房屋租赁合同转让而非租赁房屋转租。如果是租赁房屋转租，并不改变房屋租赁合同关系中出租人与承租人的权利义务关系，承租人依然按合同约定对出租人负责。但转租的同时又增加了新的租赁关系，承租人与次承租人建立了租赁关系。根据合同相对性原则，两个合同关系的当事人之间发生权利义务关系。因此，出租人若不同意转租的，应避免此情况的发生，在实际中，会给自己造成管理麻烦以及发生纠纷后可能产生难以解决的情况。

140.3房屋承租人的承继与买卖不破租赁问题（参见第137条）。

第141条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

141.1出租人若同意合同转让，应严格审核新的承租人的主体资格（包括自然人与公司），以防合同无效。

141.2出租人应审核合同受让人是否有履约能力，以防合同目的不能实现。

141.3受让人是公司的，须明确其受让房屋租赁合同及履行房屋租赁合同的权利义务都是公司行为而非个人，以避免主体瑕疵而导致合同无效或者发生纠纷难以向公司追究责任的情况。

141.4承租单位进行分立、合并或联营后，新设立的单位继受原单位的权利义务的，出租人应审核相关工商变更资料及新设单位的工商资料，以保证转让合同的效力。

第142条 律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺、工业厂房以及酒店式公寓）

营业性用房租赁时，因单位还没有注册成立，故往往先以股东名义作为承租人签订房屋租赁合同，待单位注册成立后，才将承租人变更为单位，因此，应当及时签订变更后的房屋租赁合同。律师为承租人提供法律服务时，应当要求原承租人及股东承担连带保证责任。承租单位分立、合并或联营，会引起承租单位的变更。承租单位进行分立、合并或联营后，因新设立的单位转让了原房屋租赁合同的权利与义务，故新设立的单位继受原单位的权利义务。

第四节房屋租赁合同的解除与终止

（包括违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，房屋被司法机关或行政机关查封后签订的房屋租赁合同等）

第143条 一般规定

143.1房屋租赁合同解除的概念及性质（参见第二编第二章第七节）。

143.2房屋租赁合同的终止，是指房屋租赁关系因一定的法律事实的出现而归于消灭的情形。房屋租赁合同必须具备合法的原因并经过法定的程序才能终止，终止的原因主要有租赁期届满、房屋租赁合同解除（包括约定解除与法定解除）、租赁的房屋灭失等。租赁期届满，原房屋租赁合同关系消灭，承租人可以续租，更新租赁关系。

143.3合同解除与合同终止的区别

根据定义来看，二者极为相似，即都发生债权债务关系归于消灭的效力。但是二者还是有区别的，主要有以下两点：

（1）二者的效力不同。合同的解除既能向过去发生效力，使合同关系溯及既往地消灭，发生恢复原状的效力，也能向将来发生效力，即不发生溯及既往的效力。而合同的终止只是使合同关系消灭，向将来发生效力，不产生恢复原状的效力。房屋租赁合同作为继续性合同，一般不发生溯及既往的效力。因此，房屋租赁合同解除和终止在效力上是等同的。

（2）二者适用的范围不同。合同解除通常被视为对违约的一种补救措施，是对违约方的制裁，因此，合同的解除一般仅适用于违约场合。合同的终止虽然也适用于一方违约的情形，但主要适用于非违约的情形，如合同因履行、双方协商一致、抵消、混同等终止。由此可见，合同终止的适用范围比合同解除的适用范围广。

143.4房屋租赁合同解除的事由

143.4.1承租人可以解除合同的主要情形有以下几种：

（1）承租人依约定事由单方面解除合同。可以事先在合同中约定解除合同的条件，当条件成就时，合同即告解除。

《合同法》第

93条第2款规定："当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。"该条是关于约定解除合同的规定（参见第二编第二章第七节）。

（2）承租人依法定事由单方面解除合同。在合同履行过程中，法律规定的事由出现时，承租人有权不经出租人同意而单方面解除房屋租赁合同。根据

《合同法》、相关司法解释及有关规定，承租人可以行使解除权的情形有：

① 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照

《合同法》第

61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，承租人可以随时解除合同；

② 因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的；

③ 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同；

④ 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封导致租赁房屋无法使用的；

⑤ 租赁房屋权属有争议导致租赁房屋无法使用的；

⑥ 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；

⑦ 因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；

⑧ 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；

⑨ 法律、法规规定可以解除的其他情形。

（3）与出租人协商一致解除合同。

《合同法》第

93条第1款规定："当事人协商一致，可以解除合同。"合同既然是当事人通过相互协商而订立，也可以通过协商而解除。合同的解除应发生在合同有效成立之后、履行完毕之前。在协商解除的情形下，房屋租赁合同终止是双方当事人的共同意思，是当事人协商一致的结果，体现了契约自由原则。

143.4.2出租人可以解除合同的主要情形有以下几种：

（1）出租人依约定事由单方面解除合同。正如承租人单方面解除合同一样，当出现双方在房屋租赁合同中约定的解除事由时，尽管承租人未提出解除合同，甚至不同意解除合同，出租人都可自行解除合同。但出租人单方面解除合同的，应当通知承租人，为承租人腾房提供必要的条件（参见第二编第二章第七节）。

（2）出租人依法定事由单方面解除合同。根据

《合同法》、相关司法解释及有关规定，出租人在租赁期间遇有下列情形之一的，可以通知承租方提前解除房屋租赁合同：

① 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照

《合同法》第

61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。出租人可以随时解除合同但应在合理期限内通知承租人。

② 因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的。

③ 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，可以解除合同。

④ 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的。

⑤ 法律、法规规定可以解除的其他情形。

（3）与承租人协商一致解除。

第144条 律师为承租人提供法律服务的业务

144.1律师应提醒承租人，在房屋租赁合同成立、生效后，应严格按照合同的约定履行合同，确保按房屋租赁合同的约定支付租金，妥善使用、保管租赁物，否则可能面临被出租人解除或终止合同的风险。必要的情况下，应出具法律意见书，以书面形式提醒承租人在合同履行过程中尤其应注意的问题。

144.2如发现出租人存在143.4.1所列情形时，律师应提醒承租人及时进行书面催告，并要求出租人签收或保存邮寄送达的凭证；经催告后，如果出租人在约定的时间内仍未能及时按约履行合同，应提醒承租人可以行使合同解除权以维护自己的合法权益。在提醒承租人行使解除权的同时，律师应根据事实和法律，对整个事件进行详细的分析，并列明行使解除权的利弊、风险所在，以供承租人决策时参考。

144.3在出租人提出解除或终止合同的请求时，律师接受承租人的委托后，应及时对出租人请求的依据进行实质性的审查，并及时回复，协助承租人与出租人进行友好协商，将承租人的损失减少到最低限度。

《合同法司法解释（二）》第

24条规定："当事人对合同法第

九十六条、第

九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。"

按此理解，承租人应当在约定的异议期限内提出异议并向人民法院起诉；如当事人没有约定异议期间，应当在解除合同通知到达之日起3个月内向人民法院起诉。否则，承租人关于解除合同的异议权将无法获得支持。

144.4参与双方解除或终止合同的谈判，确保维护承租人的合法权益。

第145条 律师为承租人提供法律服务的重点内容

145.1律师须提醒承租人，在非法律规定或约定可以解除房屋租赁合同的情形下，一般为双方协商解除，协商解除时应对租金等费用的结算、房屋的返还等作出明确约定。

145.2律师须提醒承租人，房屋租赁合同解除后，尚未履行部分不再履行，因出租人的过错造成合同解除的，出租人应承担违约责任；双方均有过错的，应根据各自的过错程度承担违约责任；若因不可归责于双方当事人的事由导致房屋租赁合同解除的，应根据公平原则进行处理。

第146条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

146.1合同解除或终止履行后，承租人应将租赁房屋腾出返还出租人，并保证返还的租赁房屋为约定的状态或房屋性质使用后的状态，应在返还时做好交接单（该交接单应与出租人交付时的附表一致）；如出租人拒绝接收的，应通过公证等方式留存送达等凭证，以证明退还不能的原因不在承租人一方。

146.2在出租人提出解除或终止合同的请求时，承租人应按照《合同法司法解释（二）》第

24条的规定行使异议权（参见144.3）。

第147条 律师为出租人提供法律服务的业务

参见143.4.2、第144条。

第148条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

参见第145条。

第149条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

在承租人提出解除或终止合同的请求时，出租人应按照《合同法司法解释（二）》第

24条的规定行使异议权。

第150条 律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺、工业厂房以及酒店式公寓）

律师提供营业性用房租赁法律服务的，当合同解除或终止后，应办理相关注销手续等。在营业性用房的租赁过程中，承租人往往会依据自己的经营特点对房屋进行必要的装修或扩建，如双方提前终止合同的，应重点处理好装修费用的分担与扩建费用的补偿等。

第六章优先购买权问题

第151条 一般规定

151.1概念及性质

151.1.1我国《合同法》确认了承租人的优先购买权。承租人的优先购买权指的是出租人出卖承租人租赁的房屋时，承租人在同等条件下依法享有优先于他人而购买租赁房屋的权利。

151.1.2承租人的优先购买权属于法定权利，是由法律直接规定产生，而不是根据当事人之间的约定产生的，且具有专属性，除承租人外其他人不能享有。我国《合同法》第

230条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"

151.2承租人行使优先购买权的条件

151.2.1房屋租赁合同合法有效是承租人享有优先购买权的前提，因为承租人的优先购买权是基于房屋租赁合同而享有的一项法定权利。因此，承租人优先购买权的产生是以房屋租赁合同的有效成立为基础的。此观点参见***主编、最高人民法院民事审判一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称《理解与适用》），人民法院出版社2009年版，第295页。

151.2.2优先购买权是承租人的一项法定权利，除承租人自愿放弃外，出租人不得加以限制。出租人出卖房屋应履行通知义务，即通知承租人房屋所有权将被转让的事由。依据

《合同法》第

230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。另外需要注意的是，承租人必须在一定的时间内行使优先购买权。根据《房屋租赁合同司法解释》第24条的相关规定，出租人履行通知义务后，承租人应在15日内明确表示购买，否则视为放弃。

151.2.3承租人享有优先购买权是同等条件下的优先权。所谓"同等条件"，主要指价格条件。

151.3承租人行使优先购买权应注意的问题

151.3.1承租人基于租赁关系的优先购买权不同于基于共有而产生的优先购买权，这两种优先购买权在效力上有差异。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值；而承租人优先购买权主要是维护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。

151.3.2出租人违反法定义务侵害了承租人的优先购买权时，根据《房屋租赁合同司法解释》第21条的规定，承租人可以采取要求损害赔偿的救济方式但不能宣告前手买卖合同无效；如果出租人和买受人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人不仅可主张认定合同无效，还可请求损害赔偿。

151.3.3在租赁房屋实现抵押权时，出租人依照《担保法》第

53条的规定，以协议折价、变卖租赁房屋实现抵押权的，应当在合理期限内通知承租人。承租人主张优先购买权的，依照《房屋租赁合同司法解释》第22条的规定处理。

151.3.4出租人以拍卖方式出卖租赁房屋的，出租人或拍卖行应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。在拍卖过程中，有最高应价时，承租人当场表示以最高价购买的，依照

《合同法》第

230条的规定处理。

151.3.5根据《房屋租赁合同司法解释》第24条的规定，对抗承租人行使优先购买权有以下四种情形：第一，房屋共有人行使优先购买权；第二，出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；第三，出租人在履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的；第四，购买房屋的前手即第三人出于善意并已办理了房屋买卖登记手续的。

第152条 律师为承租人提供法律服务的业务

152.1律师在为承租人提供法律服务时，应该提醒承租人其享有优先购买权的条件（参见151.2）并及时维护自己的权利。

152.2律师在为承租人提供法律服务时，如遇到承租人的优先购买权受到侵害的，应提醒承租人向出租人追究责任。出租人侵害承租人的优先购买权主要表现为：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者其他侵害承租人优先购买权的情形。承租人对出租人侵害优先购买权的救济方式主要是请求出租人承担赔偿责任。

第153条 律师为承租人提供法律服务的重点内容

153.1提醒承租人需及时行使优先购买权。承租人应当在收到出租人的通知后15日内，明确答复在同等条件下是否购买房屋，承租人在答复中不得对购买条件提出异议。如果是出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人应当参加拍卖，即与其他竞买人一样进行竞买登记、交纳竞买保证金并到场参加拍卖，在拍卖过程中明确表示是否行使优先购买权；如承租人未参加拍卖的，将视为承租人放弃优先购买权。

153.2《房屋租赁合同司法解释》第24条规定了优先权的四种例外情形，但是应当注意，其中第（4）项情形即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，此种情形下承租人虽不得主张优先购买权，但仍可以主张损害赔偿。

153.3侵害承租人优先购买权的损害赔偿责任

《房屋租赁合同司法解释》第21条的规定："出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持……"对该条的理解，应注重以下几个问题：

153.3.1次承租人是否享有优先购买权

次承租人是否享有优先购买权，对这一问题存在争议。但是在《理解与适用》一书中，明确提出次承租人不享有租赁房屋的优先购买权，理由是承租人应理解为房屋租赁合同关系中出租人的对方当事人。房屋租赁合同和转租合同虽是两个紧密相连的合同，但在房屋租赁合同中，次承租人不是合同当事人，其地位不是出租人的承租人，因此，次承租人不享有租赁房屋的优先购买权（参见该书第290页）。

153.3.2承租人优先购买权受侵害时是只能主张损害赔偿请求权，还是可以对损害赔偿请求权与强制缔约请求权选择行使？

根据《房屋租赁合同司法解释》第21条的相关规定，出租人损害承租人优先购买权时，承租人请求出租人承担损害赔偿责任的，人民法院应予支持。但是对于是否可以选择要求出租人订立房屋买卖合同没有明确规定。

《理解与适用》一书中认为，优先购买权是法律规定的特定权利，该权利受到侵害时，损害赔偿请求权是承租人享有的权利之一，但并非唯一权利。《房屋租赁合同司法解释》对于是否可以选择要求出租人订立房屋买卖合同虽然没有明确规定，但是从第22条和第23条规定看，应该予以肯定（参见该书第291、292页），即可以同时要求出租人订立房屋买卖合同。

第154条 律师为承租人提供法律服务的风险提示

154.1承租人接到出租人出卖租赁房屋通知后，如想行使优先购买权，应当以可证明的方式告知出租人，例如公证通知、采用邮件特快专递通知等，否则，可能因为无法举证而丧失有关权利。

154.2出租人履行出卖租赁房屋通知义务后，承租人如果有意行使优先购买权，则应在收到通知后15日内明确表示购买，否则视为放弃。

154.3出租人违反优先购买权的规定，造成享有优先购买权的承租人损害的，应当要求出租人承担损害赔偿的责任，而不是要求宣告前手买卖合同无效。

第155条 律师为出租人提供法律服务的业务

出租人是优先购买权的义务主体，律师在为出租人提供法律服务时应注意以下内容：

155.1律师代理起草和修改房屋转让合同时，注意优先购买权条款的设置。

155.2房屋所有人出卖出租房屋，应在合理期限内提前通知承租人，以便承租人主张优先购买权。律师为出租人提供法律服务时，应注意：

（1）及时提醒出租人通过可证明的方式，例如公证通知、邮政特快专递等方式，告知承租人在同等条件下是否愿意购买该房屋；

（2） "合理期限"一般认定为提前15日，提前15日的意思是指承租人收到通知之日起满15日；

（3）通知应当明确房屋转让的主要条件：包括房屋价款、支付方式等；

（4）承租人是否行使优先权的答复的方式、期限及相应的法律后果。

155.3律师为出租人审查承租人主张优先购买权是否符合"同等条件"的约定。

第156条 律师为出租人提供法律服务的重点内容

律师在为出租人提供法律服务时，应重点注意以下内容：

156.1实现抵押权时的优先购买权

根据《房屋租赁合同司法解释》第22条的规定，出租人依照《担保法》第

53条的规定与租赁房屋的抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人。承租人主张优先购买权的，依照

《合同法》第

230条的规定处理，应当保障承租人的优先购买权，没有保障承租人的优先购买权的为侵权，应当承担赔偿责任。

156.2房屋拍卖时的优先购买权

根据《房屋租赁合同司法解释》第23条的规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，应当视为承租人放弃优先购买权。

第157条 律师为出租人提供法律服务的风险提示

157.1律师为出租人提供法律服务时，应提示出租人，通知承租人是否行使优先购买权必须采用可证明的方式进行。

157.2如果出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人；如与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋实现债务清偿时，也应在合理期限内通知承租人。

157.3出租人出卖房屋没有按照规定通知优先购买权人的，将认定侵害承租人的优先购买权，应承担相应的赔偿责任。

第七章诉讼、仲裁前的和解与调解

第158条 一般规定

158.1定义与区别

158.1.1房屋租赁合同纠纷在进入诉讼或仲裁程序之前，双方可参照本指引的规定在合同中约定，或合同签订后进行和解谈判或者共同选择调解人进行调解，以达到快捷、高效、低成本地解决纠纷。

158.1.2和解是当事人之间自愿协商，达成协议，没有第三者参加；诉讼前的和解，指发生诉讼以前，双方当事人互相协商达成协议，解决双方的争执。这是一种民事法律行为，是当事人依法处分自己民事实体权利的表现。和解成立后，当事人所争执的权利即归确定，所抛弃的权利随即消失。和解一经成立，当事人不得任意反悔要求撤销。但是，如和解所依据的文件在事后发现被伪造或涂改但当事人于和解时不知情的，或者当事人对重要的争执有重大误解而达成协议的，和解事件即使已为法院判决所确定，当事人仍可以要求撤销和解。

158.1.3调解与和解不同，调解则是在第三者（可能是群众或者群众组织，也可能是人民法院、律师）主持下成立的，即双方当事人以外的第三者，以国家法律、法规和政策以及社会公德为依据，对纠纷双方进行疏导、劝说，促使他们相互谅解，进行协商，自愿达成协议，解决纠纷的活动。

158.2房屋租赁纠纷诉讼、仲裁前的和解与调解业务分类

房屋租赁纠纷案件在进入诉讼或仲裁程序之前，双方可根据合同约定或共同协商进行和解、调解。而这一过程中的律师调解业务，主要可以分为以下两种类型：

（1）租赁纠纷律师代为调解业务：指在租赁纠纷发生后，经当事人一方的委托和授权，律师代表委托人与对方当事人就纠纷的解决进行协商和谈判，最终促使对方当事人和己方当事人达成一致的纠纷解决方案的律师代理业务。

（2）租赁纠纷调解人调解业务：指争议双方按照合同约定或协商确定，选择调解人进行调解，以快捷、高效、低成本地解决纠纷。

第159条 租赁纠纷律师代为调解业务

159.1租赁纠纷律师代为调解业务的适用情形

从经济效益上来说，相对于诉讼、仲裁而言，调解要求律师付出的时间成本更高，所以并非所有的案件都适合进行调解或者说都有可能调解成功。在租赁纠纷中，因其标的通常较小，事务繁杂，在遇有下列情形时适合积极进行调解：

（1）作为主张权利方代理律师，从基本的案情及掌握的证据出发，发现证据上存在严重瑕疵，进一步取证存在困难或需要花费较高成本的情况（在这种情况下，律师也可以在调解的同时对己方证据进行完善、补强）；

（2）作为主张权利方代理律师，从基本案情及掌握的证据出发，发现虽然胜诉的可能性很大，但是在日后的执行方面存在困难的，或者说调解更有利于债权的快速实现的情况；

（3）诉讼后易导致租赁双方合作关系恶化，不利于当事人日后商业利益的情况；

（4）由于涉及利益冲突而不便代理诉讼或仲裁，但双方当事人同意代理律师斡旋调解的情况；

（5）其他诉讼代价较大、成本较高的情况。

律师在上述第（4）种情形下代为调解时，需注意涉及利益冲突的情况要经过争议双方书面同意。

律师在调解过程中可能会自认某些过错行为，为避免在之后可能的诉讼中处于不利地位，在调解过程中要注意声明所有的自认行为及不利于己方的表示均只在调解过程中有效。

159.2租赁纠纷律师代为调解业务的种类

租赁纠纷律师代为调解业务按不同的分类标准可以分为以下种类：

（1）按业务的独立性，可分为"独立的代为调解业务"、"诉讼、仲裁业务中附随的代为调解业务"。前者指当事人仅委托律师提供代为调解服务，后者指当事人在委托律师提供诉讼或仲裁代理服务的同时，一并赋予律师协商、调解的职权；

（2）按不同的案件阶段，可分为"诉（仲裁）前代为调解"、"诉（仲裁）中代为调解"、"诉（仲裁）后代为调解"。

159.3租赁纠纷代为调解业务的承接

159.3.1直接承接代为调解业务的情况

租赁纠纷案件中，律师直接承接代为调解业务的，应着重注意以下三点：

（1）在对案情作出分析并了解委托人所能接受的底线的基础上，应根据专业知识就调解作出可行性分析，将调解后可能涉及的所有风险做客观分析，并让委托人知晓，最好有书面文件为证；

（2）在取得委托人的授权后，应与委托人签订协议并就委托人的底线、调解的期限及相关风险作出约定；明确约定的期限内若调解失败，该如何处理；

（3）律师代为调解租赁纠纷虽为非诉讼业务，但为保证手续上的完整性，应要求委托人签署授权委托书，明确律师的代理权限。

159.3.2诉讼、仲裁代理业务中附随的前期调解业务的承接

在租赁纠纷双方已进入诉讼或仲裁阶段时，委托人要求律师就纠纷进行调解。此时的调解最好明确委托人进行调解的目的，并明确告知其可能涉及的所有后果，且应重点明确调解期限，避免双方尚处于调解过程中，而法院已作出判决的情况。律师在该阶段承接调解业务亦应有单独的授权委托书。达成一致意见后，应由委托人签署调解协议。

159.4律师提供租赁纠纷代为调解服务的前期准备工作

159.4.1审阅资料、了解和分析案情

对于租赁纠纷案件，律师在进行调解前，应先了解案件的事实情况（如房屋的产权情况、出租方与承租方的主体资格、发生纠纷前双方的履行情况、产生纠纷的原因等），并收集与租赁纠纷案件相关的材料。

要注意的是，除了听取当事人关于租赁情况的陈述外，还应当要求当事人提供相关资料如产权证、授权委托书、双方的主体资格证明、房屋租赁合同、租金和物业管理费的支付凭证、双方的来往函件等。由于当事人在法律方面知识的欠缺，其陈述的内容也许会与案件材料所记载和体现的情况有所不同，必要时律师还应当亲自向相关部门调查与案件相关的证据材料。

律师在收集完毕材料后，应对案件材料进行全面的审阅，了解出租方与承租方的合同权利、义务，理清案件所涉及的法律关系。

159.4.2诉讼、仲裁结果的分析和预估

为了有利于租赁纠纷案件调解工作的顺利进行，律师在审阅完毕与租赁纠纷相关的全部材料，理清案件所涉及的法律关系后，应对该租赁纠纷案件的案情进行分析，并根据纠纷产生的不同特点进行法律研究。虽然暂不进行诉讼，但律师也应事先对案件的诉讼或仲裁结果进行分析和预估。因为调解方案的最终依据不外乎根据法律、法规的规定、合同的约定及当事人所掌握的证据材料，分析出租方和承租方各自所处的有利和不利之处，便于使代理人对案件调解不成而致诉讼或仲裁的结果了然于心，有利于向当事人和对方当事人分析利弊，选择适当的调解方案；即便调解不成最终进入诉讼或仲裁程序，也会对可能产生的结果有所把握。

诉讼或仲裁的分析与预估是律师提供调解方案、当事人对调解方案进行决策的最根本的依据。所以，律师对纠纷案件的诉讼或仲裁结果的分析和预估，有利于当事人根据分析和预估作出是否调解及相应的调解方案的判定。

159.4.3拟定并同客户确定调解方案

律师在充分考虑案件事实、法律和法规的规定、合同约定、交易习惯以及遵循平等互谅原则等情况下，对租赁纠纷案件的诉讼或仲裁结果进行分析和预估后，应向当事人出具书面的案件分析报告，提出相应的调解方案。调解方案可以有多种，律师应针对每一种调解方案说明合同及法律依据、可能产生的结果，有利于当事人作出相应的判断。

但现实中，有可能会产生不能一次性全部及时调解完毕的情况，特别是涉及关于房屋租赁合同解除方案的纠纷，导致房屋租赁合同解除存在多方面的原因，如双方长期达不成一致意见而拖而不决的情况，对双方当事人都不利。对出租方而言，不能及时再行出租；而承租方则可能面临虽不使用租赁房屋但仍要支付租金的情况，故在处理此类纠纷时，可以建议当事人事先就房屋租赁合同的解除问题达成一致意见，其他纠纷可以另行协商处理，以避免损失的不断扩大。对于该部分的争议事项，可以就该部分事项拟定单独的调解方案，以供当事人选择，也有利于案件的解决。

如当事人根据律师书面的分析报告，最终同意或选择一种调解方案的，律师应要求当事人对于调解方案进行书面确认，以防止之后律师按调解方案进行调解达成协议后，当事人不认可或反悔的情况。事实上，要求当事人对调解方案的书面确认有利于律师对自身的保护。

值得注意的是，律师应与当事人商定在提出诉讼或仲裁前最长的调解期限，防止久调不决而损害当事人的利益。

159.5律师代为调解工作原则

因为代理一方当事人从事调解的特殊性，所以律师的工作原则较之调解人调解更为严格，一般来说，要遵循以下原则：

（1）真诚地促成双方当事人的和解是最为重要的原则，无论调解结果如何，只要双方当事人自愿接受，在充分维护己方当事人利益的情况下，代理律师应尽力促成，既不能因自身的利益如风险收费减少原因阻挠调解的成功，也不能因担心自己工作量增大而促使己方当事人无原则让步。

（2）严格遵守职业道德和执业纪律，明确自己作为一方代理人的身份。在代理调解的案件中，对方当事人往往认为既然没有进入诉讼和仲裁程序，代理律师比较容易沟通，往往可能采用请客吃饭、送礼乃至提出请代理调解的律师担任常年顾问、代理其他案件等进行物质利诱。此时，作为委托方的代理人，原则上不应接受对方当事人的任何物质利益特别是不能接受聘请担任律师，如因谈判需要，与对方当事人在餐饮等场所见面应事先向当事人通报并事后报告谈判结果，且相关费用应由代理律师本人承担，或在己方当事人同意的情况下由其承担。如此类面谈较多的话，也可视情况和对方当事人轮流承担。

（3）谈判过程中不被人情所左右，不畏恐吓。对方当事人往往可能因为感到谈判形势对己方不利，会想方设法找到有关的关系向代理律师说情，也可能对代理律师进行威胁。代理律师只要确认自己所代理的调解是为了促成双方的和解，为实现和谐社会而合理、合法地从事非诉讼调解，就应向说情方阐明事实和理由，如受到威胁，亦应无所畏惧。当然，一旦受到威胁，从自我保护角度讲，应及时向有关部门报告。

（4）如代理律师能取得己方当事人的充分信任并对自己的调解能力有充分信心，建议代理律师与双方分别谈判--至少在未达成初步协议时尽量避免双方当事人直接面谈，这种"背对背"的调解方式有助于促成调解，因为当事人双方已存在矛盾，往往不愿意见面或担心见面时陷入僵局，或虽愿意见面但面谈时情绪激动而导致谈判不成。

（5）代理非诉讼调解取得成功的关键，在于取得对方当事人的信任，作为一方的代理人，必须真诚地为对方当事人着想，自己做到并动员己方当事人换位思考，力求在中立立场考虑问题，但必须掌握平衡，以免引起己方当事人的误解或不满。

159.6与对方当事人首次沟通的方法

由于代理一方当事人向对方当事人提出调解，往往很难取得对方当事人的信任，因而调解成功与否往往取决于首次和对方当事人的沟通。

（1）沟通方式：首次沟通宜采用电话方式，因电话较之信函、邮件的优点是能直接感知到对方当事人的反馈，较之面谈又有较多回旋余地。但首次电话沟通对代理律师的应变能力要求较高，如果对方当事人一旦挂断电话或以"找我的律师去谈"拒绝谈判，基本上该调解将会以失败告终。

（2）通话对象：如对方当事人系自然人则宜直接与当事人本人通话；如对方当事人系法人宜直接与法定代表人通话，如因无法取得法定代表人的电话号码或法定代表人并不实质性参与管理的，也可以与该法人的分管租赁事宜的有决定权的分管负责人通话。

（3）通话态度：应不卑不亢，用语礼貌。

（4）通话内容：电话接通后应先确认对方姓名（应尊称职务或先生、女士），并问其是否方便接听电话。如对方问及"请问你哪位"时要回答"某某，您好，我是××的法律顾问，我姓×。

提示：此处不宜自称是××的律师或某律师"，称自己是法律顾问会减弱对方当事人的戒备、敌视心理，有助于促成调解。

然后要非常快速而开宗明义地向对方表示："听说您和××有关某某事宜存在一些分歧，现在××委托我来处理，我认为这件事无论对您还是对××来说，最好的解决方案莫过于调解，对簿公堂只会是两败俱伤，××也同意（接受）我的观点，我想您也会同意调解吧?"

提示1：在自我介绍结束后，一定要在对方还没有作出判断前迅速切入主题，切勿顾左右而言他，一旦引起对方反感，谈判将会难以持续。

提示2：不要问对方"不知您是否同意调解"或类似的选择性问题，几乎所有的当事人都不愿意被告上法庭，但若让其选择，有的人会因为没有充分思想准备而拒绝接受调解。

提示3：有的当事人会立即表示同意调解，但无论是否明确表示同意接受调解，大部分人都会问"那你或××是什么打算？"也有人会因思想准备不足而回答"我现在正忙，我们晚点再联系"。无论对哪一种回答，代理律师都必须告知对方"我虽然身为××的律师，但既然大家都觉得同意调解，我也不能只考虑一方的利益，我想先听听您的想法"，如果针对后一种回答还要追问一句"那您看我们何时通话方便？"

提示4：为打消对方当事人的顾虑，可以向对方表示一下自己在业界的身份和荣誉，并表示并非所有的律师都主张对簿公堂，自己并非是来取证的，不会对电话进行录音。

159.7代为调解的方法

159.7.1调解过程中无论与己方当事人还是与对方当事人沟通都应注意方式方法，充分获得对方当事人的信任和己方当事人的认可，以便促成调解。

159.7.2首次通话成功后可以在第二次或第三次沟通时，采用邮件、信函或面谈等方式，与对方当事人明确争议事项的具体范围，如有可能，可以通过书面方式确认。

159.7.3代理律师必须对案件的诉讼或仲裁结果了然于心，并向对方当事人阐述选择调解是对其损失最小的，努力说服对方当事人选择将时间花在主业上而不是对簿公堂上。

159.7.4及时将已达成一致意见的事项作成会议纪要等书面文件，要求一方或双方予以确认。

159.7.5为促成调解，让对方当事人充分感知己方当事人和代理人的诚意，尽可能不采用录音等取证方法。当然，如发现对方当事人在故意拖延时间，也可以在数次协谈未果后采用此方法，以便为计划进入诉讼或仲裁程序做准备。

159.7.6调解过程中，代理律师会逐渐深入了解对方当事人拥有的证据和理由，也有可能逐步完善己方证据，故要时时注意调整自己对诉讼或仲裁结果的预估，时时调整己方调解方案，在此过程中及时与客户沟通。

159.7.7调解中的态度：调解中代理律师始终应遵循不卑不亢、有礼有节的态度，如遇对方当事人的威胁或利诱，应义正词严地拒绝。

159.8调解协议注意事项

159.8.1调解协议一般建议由主动提起调解的代理律师起草。

159.8.2代理律师在起草调解协议过程中要充分考虑双方的心理感受，切忌一面倒。

159.8.3代理律师在起草调解协议时要充分考虑己方当事人的利益，对对方当事人不履行的情形要约定明确的违约责任。

159.9其他：如果调解不成，应适时与当事人协商进入诉讼或仲裁程序。

第160条 调解人调解

160.1调解人的确定

160.1.1调解人可以在省级律师协会建筑与房地产业务委员会专家库、省级或所在地市级律师协会常务理事、民事业务委员会或者消费者协会推荐的专家中选择，双方可选择由一名调解人进行调解或者三名调解人组成调解小组进行调解。

160.1.2由一名调解人进行调解的，该调解人由双方共同在专家库中选择确定。双方选择由调解小组进行调解的，则各自选择一名专家，再由双方共同选择一名专家作为调解小组的组长，由公证处在双方在场的情况下抽签确定。

160.1.3如果合同中已经包括备选调解人名单，除有人不能或不愿接受作为调解人外，双方应从备选名单中选择调解人。

160.1.4若双方在合同约定或者双方商定的时间内未能就调解人的选择达成一致意见，或者双方共同选择的调解人拒绝履行职责或不能履行职责后14日内，双方未能重新达成一致意见，则按合同约定双方调解程序终结，或者一方或双方按合同约定请地、市级律师协会建筑与房地产专业委员会指定一名专家，此项指定是最终的、决定性的，双方各自将支付该专家报酬的一半。

160.1.5调解人的报酬，包括涉及调解的其他费用，应在双方选择调解人时商定，原则上各自承担上述报酬和费用的一半。

160.2调解准备

调解人或调解小组组长事先应根据案件具体情况，筹划进行调解的时间、范围、参与人员及议题的先后顺序。调解双方事先应准备好相关资料，以备展示或查阅。

160.3调解程序

160.3.1调解由调解人或调解小组组长主持，可参照仲裁庭审理程序进行调解。双方应对争议事项进行充分阐述后，参照法律规定、合同约定、交易习惯，以平等、互谅的原则寻求调解方案。

160.3.2调解过程中，可选择一揽子解决双方全部争议事项，也可对部分争议事项先协商一致，其余争议事项留待后续解决。

160.4调解时间

调解人进行调解的时间一般以不超过56日为宜，防止久调不决而影响委托双方的权益。

160.5调解效力

160.5.1在调解过程中，应及时将已达成一致意见的事项制作成会议纪要、补充协议等书面文件，交双方授权人员签字或加盖法人公章或合同章。

160.5.2双方如无法对争议事项的权利义务分配达成一致意见，亦可对房屋租赁合同履行过程中的事实情况进行确认，以固定事实，有利于继续协商或进行诉讼。

160.5.3无论双方是否达成一致意见，调解人或调解小组应在约定的调解期限内作出调解决定，调解应对双方具有约束力，除非一方或双方在收到调解决定之日起14日内向对方发出不认可调解决定的通知。

160.5.4任何一方在收到调解决定之日起14日内向对方发出不认可调解决定的通知的，调解人或调解小组作出的调解决定对双方均无约束力。调解不成的，双方均有权按照合同约定向法院起诉或者申请仲裁。

160.5.5如合同约定调解是仲裁或诉讼前置程序的，任何一方如果未经调解而直接进入仲裁或诉讼，则可能会在仲裁或诉讼中被驳回请求。

160.6代理律师在调解人调解中的服务内容和注意事项

160.6.1律师在接受当事人的委托后，应先行审查房屋租赁合同中关于争议解决方式的约定。如未有明确约定的，出于快速解决纠纷的出发点，可建议当事人先行与合同对方当事人进行和解谈判，针对整个纠纷过程产生的事实等文件资料，提出相应的和解方案，并协助当事人进行和解谈判，制作和解协议；如和解谈判不成，律师应提醒当事人尽快选择后续的救济方式，以维护当事人的合法权益。律师应提醒承租人，进行和解谈判时应提供合法有效并且真实的文件材料，否则，如果事后出租人发现据以达成和解所依据的文件被伪造或涂改的，出租人可要求撤销该和解协议，承租人可能会因此承担不利的法律后果。

160.6.2如房屋租赁合同中明确约定调解是仲裁或诉讼前置程序，并约定了调解人选择范围的，律师应当协助当事人选定调解人，做好调解准备，即收集好与调解有关的资料并进行系统的整理和归纳，将整理的材料归纳成册提交给调解人，并协助当事人参与调解谈判。在调解过程中，应当归纳争议焦点并形成书面意见提交给调解人，参与制作调解协议等。在调解协议达成后，律师应提醒当事人严格按调解协议的约定履行相应义务，如发生对方当事人违反调解协议行为时，律师应提醒当事人及时采取救济措施。

160.6.3在调解过程中，律师应该提醒当事人严格遵照合同约定的调解程序及有关期限参与调解。在调解期限届满时，如双方仍未达成调解协议的，律师应当及时通知调解人终止调解，防止久拖不决，导致当事人的利益受损。必要时，应提醒当事人采取其他救济措施，并协助当事人收集相应的证据材料和撰写相应的法律文书。

160.7代理律师在调解人调解中提供服务的风险防范

160.7.1如合同约定调解是仲裁或诉讼前置程序的，律师应提醒当事人，如果未经调解而直接进入仲裁或诉讼，则该仲裁或诉讼请求可能会被驳回。

160.7.2律师应提醒当事人注意合同约定的有关期限，并严格按照合同约定的期限履行回复责任。如"房屋租赁合同中约定应在收到调解决定之日起14日内向对方发出不认可调解决定的通知，以及在56日调解期限届满后及时发出终止调解的通知，否则，视为认可调解协议的"，如当事人未能按约定时间作出相应不予认可的决定的，则可能会被视为认可调解决定或调解协议，将承担不利的法律后果。

第八章律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的

执业风险提示及相关内容

第一节法律服务委托合同的签订、履行及相关内容

第161条 签订之前对委托方的审核和调查

委托人应当是与房屋租赁合同纠纷相关的权利义务人，包括出租人、承租人及次承租人（对出租人、承租人以及出租房屋的审核和调查中须注意的事项参见第二编第一章）。

第162条 利害关系的审查

律师应当根据《律师职业道德和执业纪律规范》、《律师执业行为规范》、《律师事务所管理办法》的规定，审查律师事务所及代理律师和委托方的利害关系。

162.1利益冲突是指同一律师事务所代理的委托事项与该所其他委托事项的委托人之间有利益上的冲突，继续代理会直接影响相关委托人利益的情形。

162.2在接受委托之前，律师及其所属律师事务所应当进行利益冲突查证。只有在与已有委托人之间没有利益冲突的情况下才可以建立委托代理关系。

162.3拟接受委托人委托的律师已经明知合同相对方或利益冲突方已委聘的律师是自己的近亲属或其他利害关系人的，应当予以回避，但双方委托人签发豁免函的除外。

162.4律师在接受委托后知道合同相对方或利益冲突方委聘的律师是自己的近亲属或其他利害关系人，应及时将这种关系明确告诉委托人。委托人提出异议的，律师应当回避。

162.5律师在接受委托后知道合同相对方或利益冲突方已委聘同一律师事务所其他律师的，应由双方律师协商解除一方的委托关系，协商不成的，应与后签订委托合同的一方或尚没有支付律师费的一方解除委托关系。

162.6曾经在前一法律事务中代理一方法律事务的律师，即使在解除或终止代理关系后，亦不能再接受与前任委托人具有利益冲突的相对方的委托，办理相同法律事务，除非前任委托人作出书面同意。

162.7曾经在前一法律事务中代理一方法律事务的律师，不得在以后相同或相似法律事务中运用来自该前一法律事务中不利于前任委托人的相关信息，除非经该前任委托人许可，或有足够证据证明这些信息已为人所共知。

162.8委托人拟聘请律师处理的法律事务，是该律师从事律师职业之前曾以政府官员或司法人员、仲裁人员身份经办过的事务，该律师和其所在的律师事务所应当回避。

162.9律师不得在同一法律事务中为双方当事人担任代理人。

162.10在委托事项尚未终结前，律师在未征得委托人同意的情况下，不得接受对方当事人的委托办理其他法律事务，但办结委托事项后除外。

162.11律师不得借提供法律服务的便利向当事人谋取"不正当"利益。

第163条 委托协议的签订

163.1原则

律师事务所应当确定"统一收案、统一收费、统一标准"的原则。

163.2收案条件

关于非诉讼法律服务案件的收案，律师应审查以下几个方面的内容：

（1）首先应审查确认出租人或承租人的主体身份；

（2）确认所出租房屋是否合法，产权是否清晰，是否能满足承租人的承租目的；

（3）其他须审查的内容。

在审查完基本情况后，根据与委托人的协商结果，确定非诉讼服务的内容，再确定是否可收案；如收案，应及时向律师事务所上报立案。

委托人的要求和主张应符合《律师法》、《律师执业行为规范》的有关要求；如委托人的要求和主张存在违法情形，经指出不肯采纳律师的意见和具有违反《律师执业行为规范》的规定，不能接受委托的其他情形，不予收案。

163.3委托程序

（1）接待律师审查委托人的委托资格；

（2）填写《收案审批表》送律师事务所主任或主管律师审批，指定承办律师或按委托人的要求指定承办律师；

（3）签订《委托代理合同》一式两份，委托人收存一份，承办律师附卷存档一份；

（4）委托人按照《委托代理合同》的约定，交纳律师费；

（5）办理收案登记，建立非诉讼案卷。

163.4明确界定非诉讼法律服务的范围和内容

律师在签订非诉讼法律服务合同时，应尽量明确和细化服务的内容和范围，使之具有可量度性，以避免产生纠纷。具体说来，为委托人提供房屋租赁合同非诉讼法律服务时，一般可包括以下主要内容：

（1）对合同相对方主体资格、履约能力以及承租房屋的尽职调查，并出具书面的尽职调查报告（具体内容参见第二编第一章）；

（2）起草房屋租赁合同，并参与房屋租赁合同的谈判、修改，协助委托人做好合同的登记备案工作（具体内容参见第二编第二章）；

（3）根据所签订的房屋租赁合同，做好合同交底工作，提示委托人相应的法律风险（具体内容参见第二编第四章）；

（4）监督房屋租赁合同的履行，处理房屋交付、维修、腾退等法律问题（具体内容参见第二编第五章）；

（5）其他专项法律服务，如涉及优先购买权的处理（具体内容参见第二编第六章）等。

163.5委托代理合同重点条款

163.5.1律师应当与委托人就委托事项的代理范围、代理内容、代理权限、代理费用、代理期限等进行讨论，经协商达成一致后，由律师事务所与委托人签署委托代理协议或者取得委托人的书面确认。

163.5.2律师服务费。具体参照司法部、国家发展改革委2006年12月1日颁布实施的《律师服务收费管理办法》。律师费用的收取应当遵循平等协商、合理公平的原则。律师事务所应当严格执行价格主管部门会同同级司法行政部门制定的律师服务收费管理办法和收费标准。另律师应当密切注意本地区价格主管部门制定的有关地方性的收费指引和规定。

律师收费应当考虑以下合理因素：

（1）从事法律服务所需工作时间、难度、包含的新意和需要的技巧等；

（2）接受这一聘请会明显妨碍律师开展其他工作的风险；

（3）同一区域相似法律服务通常的收费数额；

（4）委托事项涉及的金额和预期的合理结果；

（5）由委托人提出的或由客观环境所施加的法律服务时间限制；

（6）律师的经验、声誉、专业水平和能力；

（7）费用标准及支付方式是否固定，是否附有条件；

（8）合理的成本。

163.5.3律师收费方式依照国家规定或由律师事务所与委托人协商确定，可以采用计时收费、固定收费、按标的比例收费。在一个委托事项中可以约定一种或几种方式，但一定要明确无异议。

（1）如采用计时收费的，应在委托合同中约定律师计费时间的计算方式（如通常约定每小时为一个计费单位），还应约定律师工作时间单的确认程序。

（2）如实行风险代理收费的，最高收费金额不得高于收费合同约定标的额的20%。关于此节风险代理的限额，律师应当密切注意最新的法律规定和当地司法管理部门或律师协会的特别规定。

163.5.4委托代理合同中应明确约定律师费的计费办法、付款方式、付款时间、差旅费的承担问题等。

163.5.5委托代理合同中应约定双方相应的违约责任和提前解除合同的处理办法等。

163.6律师委托合同签订后应注意的事项

163.6.1律师不得私自收案、收费。委托人所支付的费用应当直接交付律师所在的律师事务所，律师不得直接向委托人收取费用。委托人委托律师代交费用的，律师应将代收的费用及时交付律师事务所。

163.6.2律师不得索要或获取除依照合同收取的法律服务费用外的额外报酬或利益。

163.6.3律师事务所收取的法律服务费用，应当在计入会计账簿后才可以按规定项目和开支范围使用。

163.6.4律师事务所不得向委托人开具非正式的律师收费凭证。

163.6.5律师事务所因合理原因终止委托代理协议的，有权收取已完成部分的费用。

163.6.6委托人因合理原因终止委托代理协议的，律师事务所有权收取已完成部分的费用。

163.6.7委托人无故单方终止委托代理协议的，应按约定支付律师费，并承担代理协议约定的有关违约责任。

第164条 委托代理协议的履行、转让、变更、终止

164.1律师应当谨慎、诚实、客观地告知委托人委托事项可能出现的法律风险并在必要时出具法律意见书交委托人签收。

164.2在委托合同履行过程中应定期书面报告委托事务的处理情况，包括已经处理完毕的法律事务及下一步工作计划；如出现签订委托合同时无法预料的问题，应及时提出意见、建议，并与委托人签订补充协议。律师应将工作记录和工作汇报按时间顺序装订成册备查。

164.3律师应当严格按照法律规定的期间、时效以及与委托人约定的时间，办理委托事项。

164.4律师接受委托后，只能在委托权限内开展执业活动，不得擅自超越委托权限。

164.5律师在进行受托的法律事务时，如发现委托人所授权限不能适应需要时，应及时告知委托人，在未经委托人同意或办理有关授权委托手续之前，律师只能在授权范围内办理法律事务。

164.6律师接受委托时必须与委托人明确规定包括程序法和实体法两方面的委托权限。委托权限不明确的，律师应要求委托人重新出具有明确授权的委托书。

164.7律师事务所签订委托合同后若出现确需转让、变更或者解除委托协议的情况的，律师应做好如下工作：

（1）应当及时与委托人协商和沟通，征得委托人同意。

（2）如系委托合同转让的，应由委托人、原承办该法律事务的律师事务所及受让的律师事务所签订转让协议，明确各方的权利义务，特别是涉及律师服务的风险界定和费用划分支付等问题。

（3）如系委托合同变更的，应明确所涉变更内容及变更的时间节点。

（4）如系委托合同解除的，双方应在补充协议中确认律师已完成的工作成果、应支付的律师费用金额和支付时间、律师非诉讼服务的风险界定等，并签订书面的委托终止协议。委托合同转让或解除后，原承办律师应同时将已完成的工作成果和相关资料移交委托人，双方办妥交接手续；原承办律师还应出具一份工作小节，陈述已完成的工作和尚需完成的工作内容，并提出需提请委托人注意的事项。

164.8未经委托人同意，律师不得将委托人委托的法律事务转委托他人办理。

164.9律师在接受委托后出现突患疾病、工作调动等情况，需要更换律师的，律师事务所应当及时告知委托人。委托人同意更换律师的，应取得委托人的书面确认意见，承办律师之间要及时移交材料，并通过律师事务所办理相关手续。

164.10非经委托人同意，律师不能因为转委托而增加委托人的经济负担。

164.11律师在委托权限内完成了受托的法律事务，应及时告知委托人。律师与委托人明确解除委托关系后，律师不得再以被委托人的名义进行活动。

164.12律师接受委托后，无正当理由不得拒绝履行协议约定的职责，不得无故终止代理。

164.13若委托协议约定的服务期限届满，或者终止条件出现，律师应当及时书面告知委托人委托协议终止，总结委托事项的履行情况，并做好有关文件资料交接的工作，办理书面交接手续。

164.14律师在办理委托事项过程中出现下列情况，律师事务所应终止其代理工作：

（1）与委托人协商终止；

（2）承办律师被取消或者中止执业资格，委托人不同意更换其他律师的；

（3）发现不可克服的利益冲突；

（4）承办律师的健康状况不适合继续代理，委托人不同意更换其他律师的；

（5）委托人的要求不符合法律规定或律师职业道德和执业纪律要求的，律师继续代理将违反法律或者律师执业规范。

第二节律师为委托人提供房屋租赁合同非诉讼

法律服务的执业风险提示

第165条 结合律师为房屋租赁合同当事人提供非诉讼法律服务的特点，律师在执业过程中应当遵守以下操作模式，避免工作疏漏而产生的执业风险：

（1）参与委托人谈判和商洽时，律师应书面记录每次谈判和商洽的内容，以便备查。

（2）起草或修改房屋租赁合同文本时，应保存每次双方合同内容和条款修改的往来记录，包括修改的具体内容、时间、修改原因和要求。

（3）最后签订版本应与委托人进行确认，并结合法律、法规及司法解释的规定对房屋租赁合同签订、履行等过程中可能存在的风险再次书面提示并保存已作告知的记录。

（4）律师在出具正式的法律意见时，要借鉴以往成功的经验与业绩，同时也要结合本项目的实际情况。特别需要注意的是，针对一个非常专业的项目，提出法律意见时要留有余地，以保护律师及律师事务所的利益。

（5）对委托人提出的要求，要区分不同的情况与要求的性质，既要把握原则，又要表现充分的灵活性。原则问题，坚决不能妥协；操作方法，可以灵活处理。同时，要与委托人就此问题留下书面的证明，以表明律师及律师事务所的责任界限。

（6）房屋租赁合同履行时，应当根据房屋租赁合同的内容，制定双方合同义务履行内容和时间的表格；并根据履约表格，在委托方合同义务履行期限届满前10日以书面《法律意见书》提示委托方履行义务的内容和时间，以及违约责任。

（7）对方履约时，核查委托方履约行为是否全面并符合合同要求，记录履约不符的内容；对方未按时履约或履约不符时，及时代理委托人与对方交涉，并制作《法律意见书》告知相应的违约责任，敦促其按约履行。

（8）收集、保存对方违约的证据，必要时进行律师见证或进行公证，提倡对证据进行公证。对对方的违约行为，及时制作《法律意见书》告知委托人对方相应的违约责任和进一步的法律行动的建议。

（9）律师在一个非诉法律项目结束后，仍然要注意跟踪项目进展，以进一步提供后续的法律服务，以及提前了解项目可能遇到的法律问题，并自检本身是否有过失，同时要注意及时整理相关档案。整个项目及法律服务工作完成后，要组织相关参加人员互查有关文件及关键问题，以便及时发现漏洞或失误，并采取补救措施。

（10）在处理委托人日常法律事务过程中，要保留来往文件与文字。对委托人要求提供法律服务的事项建立登记制度，以确定服务范围。针对一些特定的事项，必要时应与委托人签署谅解备忘录，以保障律师及律师事务所的权益。此外，在重大协议签署前，相关法律文件文本的编辑、打印、装订要遵循行之有效的程序。加强对法律文件的保管，与每一个项目相关的所有法律文件及来往信函（包括电子邮件）要按时间顺序或性质单独建立档案，并在明确的保管地点保管。同时，电子文档也应在服务器上设置专门的保存区域、审阅与修改权限。相关文件的原件、印章最好不要由律师事务所保管。

（11）基于为委托人保守商业秘密的需要，律师在工作中要注意建立屏蔽制度。每个项目要确定固定的律师与助手参与，无关人员不得接触项目文件及案卷。参与人员未经主管合伙人批准不得向其他人（包括其他合伙人）披露与项目内容相关的情况，这也是律师执业纪律的要求。

（12）基于房屋租赁合同的专业性以及涉及的法律、法规众多繁杂，律师在提供法律服务前，应学习研究相关规定，尤其对其中有关事项的限制性规定应熟记并灵活运用，在制作各阶段法律意见书时，尤其应注意向承租人或出租人提示如不在法律规定期限内行使相应权限的法律风险，并提醒其按规定及时行使权利。在为委托人提供房屋租赁合同非诉讼法律服务过程中，尤其应注意以下法律风险的防范：

① 关于合同效力的把握。对于违法建筑物、超过临时建筑物使用年限等房屋租赁合同的效力以及合同无效后的损害补救（参见第二编第三章）；

② 关于房屋租赁合同签订、履行、终止后对装饰装修的约定及处理（参见第二编第二章、第三章、第四章、第五章中关于装饰装修的处理部分）；

③ 转租合同的效力以及转租后出租人、承租人与次承租人关系的处理（参见第二编第四章和第五章）；

④ 如涉及优先购买权情形的，一般情形下，出租人应在合理期限内通知承租人是否愿意在同等条件下购买，该合理期限一般为15日，如拍卖时，则应当在拍卖5日前通知承租人；同理，承租人应在收到出租人通知后的合理期限内明确表示是否购买，否则将丧失优先购买权的保护（参见第二编第六章）。

律师应特别注意《合同法司法解释（二）》第

24条关于合同解除的异议期间及法律后果（参见143.3）的规定，如合同一方单方提出解除时，律师应提醒委托人在约定的异议期限内及时提出异议并向人民法院起诉；如当事人没有约定异议期间，应当在解除合同通知到达之日起3个月内向人民法院起诉；否则，委托人关于解除合同的异议权将无法获得支持。

第三编附则

第166条 本操作指引分为第一编（总则）、第二编（律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引）、第三编（附则）共三个部分。

第167条 本操作指引非诉讼部分的体例是：合同订立前的法律服务，合同的内容，合同的效力，合同的交底，合同的履行、变更、转让、解除与终止，优先购买权问题，诉讼、仲裁前的和解与调解，非诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容。该体例是经过反复推敲、斟酌确定的，主要以律师提供非诉讼法律服务的先后为顺序，具有可操作性。合同的交底虽然字数比较少，但实践中律师对合同的交底不够重视，故另起一章。优先购买权问题虽然是合同履行过程中的问题，但房屋租赁合同中的优先购买权比较特殊，发生纠纷也比较多，故另起一章。

第168条 本操作指引原则上从房屋租赁合同中的相对性来确定各方当事人，仅限于房屋租赁合同中的主体，并从各方主体展开（即承租人和出租人两方面）阐述，其他内容原则上不属于本操作指引所阐述的范围。

来源：中华全国律师协会，转自公众号【我和法律】，感谢编辑辛苦整理。